Nachgehakt

Dr. Thorsten Meis von Kubikom zum Bau-Boom in Solingen

Die Firma Kubikom von Dr. Thorsten Meis vermarktet das „Heimspiel“ auf dem Gelände des früheren Stadions am Hermann-Löns-Weg.
+
Die Firma Kubikom von Dr. Thorsten Meis vermarktet das „Heimspiel“ auf dem Gelände des früheren Stadions am Hermann-Löns-Weg.

Die Redaktion des Solinger Tageblatts hatte einigen Akteuren Fragen zum aktuellen Immobilienmarkt und zu den laufenden und anstehenden Bauprojekten gestellt.

Solingen. Die Redaktion des Solinger Tageblatts hatte einigen Akteuren Fragen zum aktuellen Immobilienmarkt und zu den laufenden und anstehenden Bauprojekten gestellt. Das ST hat ausdrücklich um ausführliche Antworten gebeten, die sich auf diese Themen konzentrieren sollten:

  • Ist der Markt so groß, dass man die alle verkauft bekommen wird? Und wer wird sie kaufen?
  • Ist die Zahl der Interessenten so groß, dass man die Wohnungen auch anschließend vermieten kann?
  • Droht bei Verkaufspreisen zwischen knapp 4000 Euro pro Quadratmeter und teilweise deutlich mehr nicht eine Immobilienblase?
  • Hat bei dieser „Goldgräberstimmung“ der geförderte Wohnungsbau dabei überhaupt noch eine Chance? Und wenn ja, wo und wer soll es umsetzen?

Thorsten Meis ist Geschäftsführer von Kubikom. Das Solinger Unternehmen vermarktet aktuell das Bauprojekt „Heimspiel“ auf dem früheren Gelände des Stadions am Hermann-Löns-Weg.

Günstigen Wohnraum gibt es vor allem in älteren Gebäuden

Von Dr. Thorsten Meis

Ich glaube persönlich, dass dies ein Themenkomplex ist, der die Menschen aktuell sehr bewegt. Nun zu den einzelnen Fragen:

Ist der Markt so groß, dass man die alle verkauft bekommen wird? Und wer wird sie kaufen?

Die von Ihnen genannten Wohnungen und Häuser, die zu einem großen Teil in Ohligs und in der Stadtmitte entstehen und noch gebaut werden, sind in der Tat auf den ersten Blick für Solinger Verhältnisse vergleichsweise teuer. Allerdings sind sie eben auch neu – mit allen dazugehörigen Vorteilen wie erwartbar geringe Instandhaltungskosten, relativ niedrige Nebenkosten – insbesondere Energie – und einer Architektur und Ausstattung auf heutigem, modernem Niveau. Solche Wohnungen und Häuser sind in Solingen relativ rar – die Bausubstanz ist in Solingen vergleichsweise alt, was dazu führt, dass dieser Teil des Marktes noch „Spielraum“ hat. Wir von der Kubikom gehen davon aus, dass sich diese Einheiten auf dem Markt sehr gut platzieren lassen – wie wir ja bereits im Rahmen des Verkaufs der mehr als 60 Einfamilienhäuser am ehemaligen Stadion in Ohligs erkennen konnten.

Als Käufer kommen hier verschiedene Nachfragegruppen in Frage: Häuser und größere Wohnungen werden gerne von jüngeren Familien aus Solingen und – weiterhin zunehmend – auch der Umgebung erworben. Dies gilt aus unserer Sicht vor allem für solche in überregional gut angebundenen Stadtteilen. Als weitere Zielgruppe gelten hier sicherlich diejenigen, die sich von dem zu groß gewordenen Haus trennen wollen, um komfortabel, etwa durch einen Aufzug, und ohne sich um Instandhaltung oder einen großen Garten kümmern zu müssen, weil es ist ja ein Neubau ist. Die inhärente Frage nach der Herkunft der Käufer lässt sich ebenfalls aktuell recht leicht beantworten: Der Nachfrageüberhang in den Metropolen Köln und Düsseldorf führt mittlerweile dazu, dass die dort und in den umliegenden Gemeinden wie Haan, Hilden, Langenfeld oder Leichlingen die Preise ein Niveau erreicht haben, welches für viele Kaufinteressenten nicht mehr tragbar oder gewollt ist, so dass diese Zielgruppe in Solingen fündig wird – auch zu für Solinger Verhältnisse recht hohen Preisen.

Ist die Zahl der Interessenten so groß, dass man die Wohnungen auch anschließend vermieten kann?

Zunächst ist zu sagen, dass ein gewisser Anteil der gebauten und projektierten Immobilien an Eigennutzer verkauft werden wird und ja auch bereits wurde. Insofern stellt sich die Frage nach der Vermietbarkeit nicht mehr für die gesamte Zahl der neuen Immobilien. Wir erleben im Rahmen der Vermietung der Wohnungen im „Heimspiel“, dass hier eine solide Nachfrage herrscht. Daher gehen wir davon aus, dass diese gut 40 Wohnungen recht bald vermietet sein werden – gerade auch wegen der Möglichkeit, heute schon für in einigen Monaten zu reservieren, wenn die eigene Immobilie bis dahin zum Beispiel noch verkauft werden soll. Dasselbe, nämlich einen Investor, der ein größeres Paket an Wohnungen erworben hat und diese künftig vermieten wird, sehen wir zentral in der Ohligser Innenstadt im „O-Quartier“. In dieser attraktiven Lage sehen wir sowohl Jüngere, dazu zählen Studenten oder „young professionals“ der rheinischen Metropolen oder aus Wuppertal, als auch Ältere, die den Komfort und die Nähe der Wohnungen zu Einkaufsmöglichkeiten, sonstiger Infrastruktur und abwechslungsreicher Gastronomie zu schätzen wissen. Diese kommen dann nicht nur aus Solingen, sondern auch aus den umliegenden Städten. Wird also ein weiterhin moderates Bevölkerungswachstum wie in den vergangenen Jahren unterstellt, so ist ja auch künftig mit einer Zuwanderung zu rechnen und die neuen Bürger Solingens benötigen dafür auch zusätzlichen Wohnraum.

Auch in Solingen-Mitte wird die Demografie dafür sorgen, dass innerstädtischer Wohnraum gut nachgefragt wird, solange dieser attraktiv gebaut und gut versorgt ist. Und auch hier gilt oben bereits Gesagtes: Neuwertiger Wohnraum ist eher Mangelware in Solingen, so dass wir erwarten dürfen, dass viele aus Immobilien älterer Baujahre in die jüngeren Gebäude wechseln werden, so dass dort wieder Wohnraum, der auch zu anderen Preisen angeboten wird, frei wird.

Droht bei Verkaufspreisen zwischen knapp 4000 Euro pro Quadratmeter und teilweise deutlich mehr nicht eine Immobilienblase?

Zunächst sehen wir zumindest noch die Größenordnung von 4000 Euro pro Quadratmeter als „Schallgrenze“, auch wenn vereinzelt versucht wird, auch in mittleren Lagen auf dieser Basis zu verkaufen. Stimmt aber die Lage, ist diese Größenordnung in naher Zukunft sicherlich sehr real und – der Blick über die Stadtgrenzen hinaus in süd-westliche Richtung gerichtet – wird woanders und nicht weit entfernt bereits heute deutlich übertroffen. Eine „Blase“ sehen wir hier auch deshalb nicht, weil aus unserer Sicht die Nachfrage in Solingen „gesund“ getrieben wird durch natürlich die niedrigen Zinsen, aber vor allem auch durch tatsächliche Nachfrage ausgehend von den massiv höheren Preisen in den Metropolen und deren Nachbarstädten nach Wohnraum und nicht – wie in einigen deutschen Großstädten – durch spekulative Übertreibung. Natürlich liegt über all dem auch ein aktueller Preistreiber: Krisenstimmungen wie Covid-19 und dessen wirtschaftlichen Folgen oder auch die lange schwelende Euro-Krise führten schon immer zu einer Flucht in Sachwerte, daher werden neben Immobilien ja auch Gold, Luxusuhren oder bekannte Sportwagen derzeit sehr gesucht.

Der geförderte Wohnungsbau ist in der öffentlichen Wahrnehmung sicherlich in Solingen noch nicht so stark angekommen wie in anderen Städten, in denen die hohe Nachfrage mit den entsprechenden Preissteigerungen dazu geführt hat, dass geförderter Wohnungsbau als fixer Anteil von zum Beispiel 30 Prozent bei Neubauprojekten gang und gäbe ist. Hier wäre sicherlich die Politik gefragt, wenn es in Solingen tatsächlich „günstigen“ Wohnraum nicht mehr gäbe. Unsere Erfahrung ist hier allerdings auch, dass es in Teilen vergleichsweise günstige Mieten gibt, soweit ein Mieter bereit ist, eben auf bestimmte Komfortmerkmale oder Ausstattung zu verzichten und in einem Altbau wohnen mag. Und hier liegt ja auch eine Chance durch die hohe Bautätigkeit – dass die freiwerdenden, älteren Wohnungen eben auch wieder bezogen werden – ohne dass jeder Vermieter hier zunächst eine Totalsanierung durchführt. Aufgrund des hohen Bestands an älteren Gebäuden in Solingen scheint dies ein realistisches Szenario zu sein.

Die Teilfragen nach dem „Wer?“ ist vergleichsweise einfach zu beantworten: jeder Investor, der bereit ist, sich in die Tiefen der bestehenden Förderkulisse einzuarbeiten, wird feststellen, dass hier langfristig solide Renditen erzielbar sind, sofern alle Fördermöglichkeiten ausgeschöpft werden können. Hier wird der Anlagedruck an den Kapitalmärkten sicherlich das Seinige dazu beitragen, dass eine Auseinandersetzung mit dem Thema künftig bei mehr Investoren angezeigt sein dürfte.

Das ST hat mir mehreren Experten zum Bau-Boom in Solingen gesprochen, das sind die weiteren Beiträge:

Stefan Jäger, Olaf Jansen Immobilien, sagt: „Die Nachfrage nach Wohnraum in Solingen und von außerhalb ist stark.“ 

Gerd Fischer, plan8 Group, meint: „Die großen Projekte sind am Bedarf vorbeigeplant.“ 

Baudezernent Hartmut Hoferichter verspricht: „Bebauungspläne haben nur Vorrang, wenn auch geförderter Wohnraum geschaffen wird.“ 

Immobilienkaufmann Sam Jordan betont: „Solingen muss zukunftsorientiert handeln.“ 

Projektentwickler Norbert Zimmermann ist sich sicher: „Eine gute Zukunft verspricht das nachhaltige, ökologische Bauen.“ 

Makler Dirk Isenburg fordert: „Bei geförderten Wohnungsbau sollte nicht die Investoren, sondern die Mieter gefördert werden.“ 

Zudem sei an dieser Stelle auf ein Interview mit Leo de man von Kondor Wessels verwiesen, in dem er erklärt, warum der Berliner Baukonzern so umfangreich in der Klingenstadt investiert.

Hintergrund-Information finden die ST-Leser dort auch als Download:

Der aktuelle Grundstücksmarktbericht 2020 der Stadt.

Das Handlungskonzept Wohnen der Stadt Solingen.

Das könnte Sie auch interessieren

Meistgelesen

Kripo-Chef sieht Solingen als eine Hauptwirkungsstätte krimineller Familienclans
Kripo-Chef sieht Solingen als eine Hauptwirkungsstätte krimineller Familienclans
Kripo-Chef sieht Solingen als eine Hauptwirkungsstätte krimineller Familienclans
Corona-Zahlen steigen durch Reiserückkehrer
Corona-Zahlen steigen durch Reiserückkehrer
Corona-Zahlen steigen durch Reiserückkehrer
City 2030 bekommt durch Landesmittel einen Schub
City 2030 bekommt durch Landesmittel einen Schub
City 2030 bekommt durch Landesmittel einen Schub
Solinger dreht mit Schauspieler Heiner Lauterbach
Solinger dreht mit Schauspieler Heiner Lauterbach
Solinger dreht mit Schauspieler Heiner Lauterbach

Unsere News per Mail

Nach der Registrierung erhalten Sie eine E-Mail mit einem Bestätigungslink. Erst mit Anklicken dieses Links ist die Anmeldung abgeschlossen. Ihre Einwilligung zum Erhalt des Newsletters können Sie jederzeit über einen Link am Ende jeder E-Mail widerrufen.

Die mit Stern (*) markierten Felder sind Pflichtfelder.

Kommentare