Nachgehakt

Stefan Jäger (Olaf Jansen GmbH) zum Bau-Boom in Solingen

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Stefan Jäger ist als Geschäftsführer der Firma Olaf Jansen Entwickler und Betreuer vieler Projekte in Sachen Immobilien innerhalb und außerhalb Solingens.

Die Redaktion des Solinger Tageblatts hat einigen Akteuren Fragen zum aktuellen Immobilienmarkt und zu den laufenden und anstehenden Bauprojekten gestellt.

Solingen. Das ST hat ausdrücklich um ausführliche Antworten gebeten, die sich auf diese Themen konzentrieren sollten:

  • Ist der Markt so groß, dass man die alle verkauft bekommen wird? Und wer wird sie kaufen?
  • Ist die Zahl der Interessenten so groß, dass man die Wohnungen auch anschließend vermieten kann?
  • Droht bei Verkaufspreisen zwischen knapp 4000 Euro pro Quadratmeter und teilweise deutlich mehr nicht eine Immobilienblase?
  • Hat bei dieser „Goldgräberstimmung“ der geförderte Wohnungsbau dabei überhaupt noch eine Chance? Und wenn ja, wo und wer soll es umsetzen?

Stefan Jäger ist Geschäftsführer der Solinger Firma Olaf Jansen GmbH Immobilien-Management und Strukturberatung. Das Unternehmen realisiert unter anderem Neubauprojekte für Wohnraum in und um Solingen herum.

Die Nachfrage nach Wohnraum in Solingen und von außerhalb ist stark

Von Stefan Jäger

Generell ist festzustellen, dass in den vergangenen 20 Jahren in mittelgroßen Städten Deutschlands wie zum Beispiel Solingen eine viel zu geringe Neubautätigkeit verzeichnet wurde. Dies hing sicherlich mit der Nachfrage, aber auch mit den geringen Grundstücksangeboten zusammen. Aufgrund dieser Tatsache und natürlich der Fehleinschätzungen hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung in solchen Städten ist nun seit einigen Jahren ein extremer Nachfrageüberhang entstanden. Diese starke Nachfrage, bedingt zum Teil durch Zuzug aus der rheinischen Metropolregion und durch immer mehr zunehmende Singularisierung, kann seit geraumer Zeit nicht mehr vollumfänglich bedient werden. Dies hat unter anderem neben dem günstigen Zinsniveau zu erheblichen Preissteigerungen am Gebrauchtimmobilienmarkt geführt. Die Preisentwicklung am Neubauimmobilienmarkt ist hingegen auf stark gestiegene Preise bei Bauleistungen und Baumaterialien, auf die energetischen Anforderungen und natürlich auf gestiegene Grundstückspreise zurückzuführen, weniger auf die Nachfrage am Markt. Vielmehr gleicht sich der Preis für gebrauchte Immobilien immer mit gewisser Zeitverzögerung den Neubaupreisen an.

Institutionelle Anleger kaufen sich in Neubauprojekte ein

Ein Großteil der großen Projekte ist bereits verkauft und muss nicht mehr am Markt platziert werden. Institutionelle Anleger, Fonds oder auch Genossenschaften verfügen über sehr viel Liquidität und haben neben einigen privaten Investoren in Solingen in den von Ihnen aufgeführten Projekten in Neubauwohnraum investiert, welcher nach Fertigstellung zur Vermietung zur Verfügung steht. Ein Einzelverkauf zur Selbstnutzung hat nur zum Teil stattgefunden.

Nach meiner Einschätzung besteht also weiterhin starke Kaufnachfrage nach selbstgenutztem Wohnraum sowohl von jungen Familien als auch von Hausbesitzern, die Ihr Einfamilienhaus gegen eine Komfortwohnung mit entsprechenden Annehmlichkeiten wie Aufzug, Tiefgarage etc.

eintauschen wollen und somit weiterhin als Käufer in Frage kommen. Entscheidend für diese Käufergruppe ist allerdings die Lage des Objektes. Autobahnnahe Stadtteile profitieren von der Nachfrage aus umliegenden Städten wie Wuppertal, Haan, Hilden, Langenfeld, aber auch Köln, Leverkusen und Düsseldorf. Im Stadtteil Mitte oder auch in der Südstadt besteht weitestgehend Kaufinteresse von den Solingern selbst. Eine Anmietung scheidet zudem für diese Klientel meist aus, da sie durch den Verkauf der Altimmobilie über liquides Vermögen verfügen oder Altersvorsorge durch den Erwerb einer Immobilie betreiben wollen. Neben diesen Interessenten sind weiterhin viele private Kleinanleger an einer Investition in den Wohnungsbau aus Renditegesichtspunkten interessiert. Mangels eines preislich passenden Angebots auf dem Gebrauchtmarkt wird auch hier weiterhin auf die Neubauimmobilie zurückgegriffen.

Altimmobilien haben nur durch Modernisierung eine Marktchance

Mangels entsprechender Alternativen auf dem Kaufmarkt kommt für einige Suchende manchmal auch die Mietwohnung in Frage. Zudem gibt es Mieter in älteren Immobilien, die sich durch gestiegene Einkommen oder Vermögen nun die bessere, weil neuere Mietwohnung leisten wollen. Dies führt neben dem Zuzug aus anderen Städten zu einem Verdrängungswettbewerb, die Altimmobilien können nur durch entsprechende Modernisierungen oder durch geringere Mietansätze auf dem Markt bestehen. Ich denke aber, dass die Neubauwohnungen sicherlich Ihre Mieter finden werden und sich dabei auf dem hiesigen Markt in nächster Zeit etliche Veränderungen ergeben werden.

Von einer Immobilienblase sind wir in der Boom-Region rund um die Landeshauptstadt weit entfernt. Die Verkaufspreise dort liegen aufgrund der viel höheren Grundstückspreise weit über dem für Solingen diskutierten Wert von mehr oder weniger als 4000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Somit sehe ich auch hier noch Steigerungspotenzial, sofern die Baukosten weiter steigen und die Grundstückspreise auch hier weiter anziehen sollten.

Sozialer Wohnungsbau ist wegen des niedrigen Zinsniveaus uninteressant

Für Investoren und Bauträger ist aufgrund des günstigen Zinsniveaus der soziale Wohnungsbau relativ uninteressant. Zudem gibt es wenig geeignete Grundstücke für eine Bebauung dieser Art. Grundstücke in privater Hand werden meist zu Höchstpreisen angeboten, so dass dieses Modell oft ausscheidet. Die Baupreise sind übrigens in ähnlicher Größenordnung wie beim freifinanzierten Wohnungsbau anzusetzen, so dass Preiseinsparungen nur beim Grundstück realisiert werden können. Aber wie ich schon sagte, entsteht alleine durch den neuen „hochpreisigen“ Neuwohnungsbau und die Veränderungen durch Umzüge reichlich preiswerter Wohnraum auf dem privaten Immobilienmarkt, der für sozial schwächere Familien in unserer Gesellschaft genutzt werden muss. Dies ist aus meiner Sicht der einzig richtige und vor allem realisierbare Weg.

Das ST hat mir mehreren Experten zum Bau-Boom in Solingen gesprochen, das sind die weiteren Beiträge:

Makler Dirk Isenburg fordert: „Bei geförderten Wohnungsbau sollte nicht die Investoren, sondern die Mieter gefördert werden.“

Gerd Fischer, plan8 Group, meint: „Die großen Projekte sind am Bedarf vorbeigeplant.“ 

Baudezernent Hartmut Hoferichter verspricht: „Bebauungspläne haben nur Vorrang, wenn auch geförderter Wohnraum geschaffen wird.“ 

Immobilienkaufmann Sam Jordan betont: „Solingen muss zukunftsorientiert handeln.“ 

Projektentwickler Norbert Zimmermann ist sich sicher: „Eine gute Zukunft verspricht das nachhaltige, ökologische Bauen.“ 

Dr. Thorsten Meis, Kubikom, sagt: „Günstigen Wohnraum gibt es vor allen in älteren Gebäuden.“ 

Zudem sei an dieser Stelle auf ein Interview mit Leo de man von Kondor Wessels verwiesen, in dem er erklärt, warum der Berliner Baukonzern so umfangreich in der Klingenstadt investiert.

Hintergrund-Information finden die ST-Leser dort auch als Download

Der aktuelle Grundstücksmarktbericht 2020 der Stadt

Das Handlungskonzept Wohnen der Stadt Solingen.

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