Montagsinterview

Neue Regeln gegen Wohnungsmangel

Francesco Cinquegrani, Vorstandsvorsitzender des Bauvereins Gräfrath, will das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erhöhen. In der momentanen Lage sei das aber schwierig.
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Francesco Cinquegrani, Vorstandsvorsitzender des Bauvereins Gräfrath, will das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erhöhen. In der momentanen Lage sei das aber schwierig.

Francesco Cinquegrani vom Bauverein Gräfrath wünscht sich ein Vorkaufsrecht für Genossenschaften.

Von Björn Boch

Solingen. Seit einigen Tagen ist klar, dass der Bauverein Gräfrath nicht am Nümmener Feld bauen wird. Genossenschaft und Stadt () konnten keine Einigung erzielen. Was lässt sich aus dem Scheitern lernen? Und welche besonderen Bedingungen braucht es in Krisenzeiten für Genossenschaften? Darüber haben wir mit dem Vorstandsvorsitzenden des Bauvereins, Francesco Cinquegrani, gesprochen.

Herr Cinquegrani, der Bauverein Gräfrath wird nicht am Nümmener Feld bauen. Die Stadtverwaltung hat Ihrer Darstellung widersprochen, sie habe auf Sozialwohnungen bestanden. Wie war es denn nun?

Francesco Cinquegrani: Es war eine Mischung aus vielen Faktoren. Wir möchten keine öffentlich geförderten Wohnungen bauen, weil wir ohnehin für bezahlbaren Wohnraum stehen. Wir wollten selbst bestimmen, wer einzieht und wie wir die Mietpreise gestalten. Dazu kam, dass es aus unserer Sicht ein sehr bürokratisches Verfahren ist rund um die Bürgerbeteiligung und den Bebauungsplan. Die langwierigen Verhandlungen, die fehlende Einigung mit der Stadt und die dann viel höheren Zinsen und Baukosten haben dazu geführt, dass das Projekt von unserer Genossenschaft nicht mehr realisiert werden kann.

Können Sie die Festlegung auf 30 Prozent geförderten Wohnraum bei Neubau-Vorhaben nachvollziehen?

Cinquegrani: Eine Förderung ist für mich eine freiwillige Sache. Wenn sie zur Pflicht wird, ist es eine Auflage. Das kann kontraproduktiv sein. Es ist nicht auszuschließen, dass wir das überdenken – nicht am Nümmener Feld, aber generell. Je höher die Zinsen sind, desto attraktiver könnte der geförderte Wohnbau werden. Die Stadt hat auch über das Instrument „mietpreisreduzierter Wohnraum“ mit uns gesprochen, das wäre aber noch unattraktiver gewesen. Ich denke, man sollte für Genossenschaften die Vorgaben komplett überdenken.

Wieso wären Ausnahmen für Sie gerechtfertigt?

Cinquegrani: Wir möchten breite Schichten der Bevölkerung mit Wohnungen versorgen. Deswegen haben wir viele im Bestand, die bezahlbar bleiben, auch wenn sie nicht mehr der Bindung für Sozialen Wohnraum unterliegen. Der Mietdurchschnitt 2021 lag bei uns knapp über 6 Euro, viele Wohnungen sind für 4 oder 5 Euro pro Quadratmeter vermietet. Dazu haben wir mehrere Wohnungen an Flüchtlinge vergeben und so bedürftige Familien versorgt. Wir leisten einen wertvollen Beitrag für die Gesellschaft bei der Wohnungsversorgung.

Was unterscheidet eine Genossenschaft von einer Aktiengesellschaft?

Cinquegrani: Wir sind keine Preistreiber, sondern wirken marktregulierend. Genossenschaften sind die Mietpreisbremse! Die Gewinnmaximierung ist bei uns nicht das oberste Ziel. Alles, was wir erwirtschaften, bleibt in der Genossenschaft und bei den Mitgliedern. Wir haben Glück, dass sich so viele Genossenschaften in Solingen etabliert haben. Und wir bauen und haben ja nicht nur Wohnungen.

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Sondern?

Cinquegrani: Wir haben Garagen, Straßen, Grünanlagen und Spielplätze im Bestand. Es gibt Quartiere, die komplett der Genossenschaft gehören und von ihr gepflegt werden. Wir gestalten Gräfrath mit – andere Genossenschaften engagieren sich genauso.

Stößt das Modell Genossenschaft durch die vielen Krisen an Grenzen?

Cinquegrani: Alle Genossenschaften, die es in Solingen gibt, stehen wirtschaftlich gut da. Aber mit der Zinswende und steigenden Baukosten können manche Projekte zurzeit wirtschaftlich nicht realisiert werden. Unser Verband sagt, dass in NRW zurzeit bis zu 65 Prozent der Neubauvorhaben zurückgestellt werden. Wer Projekte stoppen oder verschieben kann, ist zurzeit gut beraten, das zu tun.

Wer könnte das ändern – und wie?

Cinquegrani: Die Nebenkosten steigen so massiv, dass sie teilweise die Kaltmiete übersteigen. Neben einem Gas- und Strompreisdeckel wird es wichtig, dass wir energetische Sanierung und Dekarbonisierung hinbekommen. Bei diesen enormen Investitionen brauchen wir Unterstützung. Und Förderung, die Planungssicherheit gibt und schnell und unbürokratisch ist.

Das gibt es aktuell nicht?

Cinquegrani: Es fängt damit an, dass es teilweise schwierig ist, Fördergeld zu beantragen oder zu erhalten. Es müssen Energieberater beauftragt werden, die zurzeit überlastet sind. Wir haben ein Projekt mit Wärmepumpen, da warten wir seit mehr als einem Jahr darauf, dass Geld ausgezahlt wird. Dazu gab es Anfang des Jahres das Förderchaos rund um energieeffiziente Neubauten. So etwas macht Investoren misstrauisch und schafft keine Planungssicherheit.

„Wer Projekte stoppen oder verschieben kann, ist zurzeit gut beraten, das zu tun.“

Francesco Cinquegrani

Was kann eine Stadt wie Solingen tun?

Cinquegrani: Ich möchte ein Lob für die Stadt-Sparkasse loswerden. Beim Nümmener Feld hatten wir keine Konkurrenz zu befürchten und haben eine sehr gute Unterstützung bekommen. Gegen einen Privatinvestor hätten wir keine Chance gehabt. Wir verstehen, dass eine Stadtverwaltung Vorgaben und Hürden hat, die genommen werden müssen. Aber Verwaltung und Politik sollten über die Regeln für Genossenschaften nachdenken – nicht nur, was sozial geförderten Wohnungsbau angeht. Ein Beispiel: Wenn Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser verkauft werden, wieso ist es nicht möglich, dass Genossenschaften ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird? Gemeinden oder Mieter haben auch Vorkaufsrechte. Auch in der Bauleitplanung und im Baurecht steckt viel Verbesserungspotenzial.

Wie beurteilen Sie die von der Stadt gegründete „Allianz für Wohnen“, deren Mitglied Sie und andere Genossenschaften sind?

Cinquegrani: Der Austausch geht in die richtige Richtung. Zusammenarbeit und Flexibilität sind in Krisenzeiten sehr wichtig. Unter den Genossenschaften zum Beispiel haben wir keine Konkurrenz und eine gute Zusammenarbeit. Wir kümmern uns gemeinsam um den Gaseinkauf und haben zwischen 9 000 und 10 000 Wohnungen in der Stadt. Das ist beachtlich. Dennoch müssen wir das Angebot erhöhen, um die Nachfrage befriedigen zu können. Das ist in der momentanen Lage schwierig.

Wie ist der Vermietungsstand bei Ihnen?

Cinquegrani: Wir haben Vollvermietung und Wartelisten. Vor allem bei Wohnungen ab drei oder vier Zimmern ist die Nachfrage sehr hoch. Für eine solche Wohnung hatten wir gerade 184 Bewerber. Das Recht auf Wohnen ist ein Menschenrecht. Wo es gesellschaftlich hinführt, wenn dieses Recht gefährdet ist oder sogar verloren geht, weil es zu wenige Wohnungen gibt, das will ich mir nicht ausmalen.

Und dennoch gibt es Leerstand – und Wohnraum als Spekulationsobjekt.

Cinquegrani: Eigentum verpflichtet – jeder, der Eigentum hat, sollte der Verpflichtung nachkommen. Allerdings ist Eigentum auch ein Grundrecht. Teilweise ist es im Mietrecht so, dass sich Eigentümer zu stark benachteiligt fühlen und sich das Risiko zu vermieten zu stark erhöht hat. Vermietung an sich muss attraktiver werden, nicht nur für Genossenschaften.

Person und Verein

Bauverein: Die Bauverein Gräfrath eG (eingetragene Genossenschaft) hat rund 1200 Mitglieder. Zum Bestand gehören rund 660 Wohnungen in 180 Häusern. Bilanzsumme 2021: knapp 22 Millionen Euro.

Francesco Cinquegrani: Der 47-Jährige ist seit mehr als 20 Jahren beim Bauverein. Seit gut fünf Jahren ist er Vorstandsvorsitzender, zuvor war er Leiter der Finanzbuchhaltung. Er ist in Solingen geboren, in Italien aufgewachsen und in die Klingenstadt zurückgekehrt. Er ist verheiratet und hat zwei Kinder.

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