Nachgehakt

Dr. Norbert Zimmermann zum Bau-Boom in Solingen

Dr. Norbert Zimmermann will im Bereich nachhaltigem und ökologischem Bauen Akzente in Widdert setzen.
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Dr. Norbert Zimmermann will im Bereich nachhaltigem und ökologischem Bauen Akzente in Widdert setzen.

Die Redaktion des Solinger Tageblatts hatte einigen Akteuren Fragen zum aktuellen Immobilienmarkt und zu den laufenden und anstehenden Bauprojekten gestellt.

Solingen. Das ST hat ausdrücklich um ausführliche Antworten gebeten, die sich auf diese Themen konzentrieren sollten:

  • Ist der Markt so groß, dass man die alle verkauft bekommen wird? Und wer wird sie kaufen?
  • Ist die Zahl der Interessenten so groß, dass man die Wohnungen auch anschließend vermieten kann?
  • Droht bei Verkaufspreisen zwischen knapp 4000 Euro pro Quadratmeter und teilweise deutlich mehr nicht eine Immobilienblase?
  • Hat bei dieser „Goldgräberstimmung“ der geförderte Wohnungsbau dabei überhaupt noch eine Chance? Und wenn ja, wo und wer soll es umsetzen?

Dr. Norbert Zimmermann macht zuletzt Schlagzeilen, weil er die von ihm entwickelten Kölner Höfe von einem libanesischen Investor zurückkaufte. Zimmermann entwickelt mit seiner Solinger Firma Onus Consulting ein Neubaugebiet für Einfamilienhäuser an der Börsenstraße und auf den Grundstücken der früheren Gaststätte Meis will er mit Häusern in Holzmodul-Bauweise neue Akzente nachhaltigen Bauens setzen.

Eine gute Zukunft verspricht das nachhaltige, ökologische Bauen

Von Dr. Norbert Zimmermann

Das Thema ist ja nun kein neues und beschäftigt alle Beteiligten seit langem. Makler, Banken, institutionelle und private Investoren sowie als Regulativ Verwaltung und Politik. Deshalb kann ich nur versuchen, hier einige Grundsätze meiner Einstellung zu dem Thema darzulegen.

Als erstes muss man sicherlich den Erfolg für Solingen herausstellen, wenn es dem OB Kurzbach und Stadtdirektor Hoferichter einerseits gelungen ist, unsere Stadt für Großinvestoren und institutionelle Anleger zu gewinnen, andererseits gerade auch brachliegende Flächen wohnbaulich zu entwickeln. Das ist zunächst wirklich ein Erfolg, den man nicht geringschätzen oder kleinreden sollte. Andererseits zeigen die aufgeworfenen Fragen und Befürchtungen, wie notwendig eine differenzierte und zukunftsorientierte Sichtweise im Bereich des Immobilienmarktes ist. Auf der einen Seite befinden sich gewinnorientierte Privatinteressen; nicht nur von größeren Baukonzernen, sondern eben auch institutionellen Anlegern und allen, um die Immobilienwirtschaft kreisenden Berufszweigen, dazu zählen unter anderem Makler, Versicherungsgesellschaften und Verwalter.

Auf der anderen Seite stehen Menschen, die in den Immobilien als Mieter leben und mit den Immobilien ein langfristiges Zuhause finden sollen, oder die privaten Eigentümer, die Vermögensvorsorge betreiben sollen. Das entscheidende Bindeglied zwischen diesen durchaus unterschiedlichen Interessen ist die kommunale Verwaltung und die Politik, die in Ihrem Zusammenspiel nicht nur Rahmenbedingungen setzt, sondern die im Idealfall eben auch den nachhaltigen Ausgleich zwischen den privaten wirtschaftlichen Interessen und den Interessen des Gemeinwohls schafft; freilich ohne sich zu stark selbst in dem immobilienwirtschaftlichen Leben zu engagieren. Das haben wir alle schon in der Schule gelernt und sollten das auch nie vergessen; denn das ist ein Grundpfeiler unserer sozialen Marktwirtschaft.

Die Stadt braucht große Quartierslösungen

Schon aus diesem Grund bin ich im Bereich der Immobilienentwicklung immer ein Befürworter von größeren Quartierslösungen mit Anstoßcharakter gewesen. Denn hier haben Verwaltung und Politik die größere Einflussnahmemöglichkeit als bei den kleineren Insellösungen; aber beides ist in Solingen wichtig und muss sorgfältig geplant und reglementiert werden.

100 Wohneinheiten in einem Ortsteil unserer Stadt schaffen im wahrsten Sinne des Wortes Bewegung. Wohnungen werden verlassen, neue bezogen und das setzt sich dann fort; je nachdem, ob der Anstoß etwas Positives oder etwas Negatives geschaffen hat. Ich halte daher 1000 neue Wohnungen in den nächsten fünf oder sechs Jahren keineswegs als eine im kommunalwirtschaftlichen Sinne gefährliche Masse. Man muss vielmehr unter anderem betrachten, in welchem Verhältnis Mietwohnungen zu eigengenutzten Wohnungen stehen und versuchen diese unterschiedlichen Nutzungen zu bewerten und zu steuern. Wenn es sich bei dem Großteil der neu geschaffenen Einheiten um Mietwohnungen handelt, dann muss auch hier bereits bei der Schaffung von Baurecht im Bebauungsplan erarbeiten, was Solingen benötigt und was Solingen fördern möchte. Und zwar sehr detailliert und über parteipolitische Grenzen hinweg. Mietwohnungsbau ist sowohl freifinanzierter Wohnungsbau, als auch sozialer Wohnungsbau und dazwischen liegend der „preisgedämpfte Wohnungsbau“. Diesen Ausgleich kann eine Stadt aber nur bei größeren Projekten wirklich beeinflussen. Die Immobilieninvestitionen der privaten Bürger kann er nicht vorgeben und das ist auch gut so. Denn diese privaten – oft selbst in Solingen lebenden Investoren – wissen sehr genau, was wirtschaftlich erfolgreich und sozial ausgewogen ist. Da gab es in unserer Stadt bislang keine negativen Erfahrungen. Anders, also wesentlich kritischer sind die Investitionen der institutionellen Anleger und der Konzerne zu bewerten. Diese müssen begleitet werden und hier hat man gerade bei den größeren Quartiersentwicklungen den notwendigen Handlungsspielraum.

Handlungskonzept der Stadt Solingen weist den richtigen Weg

Die prognostizierten 1000 Wohneinheiten müssen daher auch in ihrer Betrachtung viel offener politisch diskutiert werden. Die baulichen Konzepte müssen insgesamt darauf hin untersucht und beantwortet werden, um welche Form von Wohnungsbau es sich handelt und welche Auswirkungen sie auf die Entwicklung des Stadtteils und der gesamten Stadt sie haben. Bei Erstellung des Bebauungsplans müssen diese Fragen aus meiner Sicht wesentlich politischer untersucht werden. Wir sind in Solingen mit dem Handlungskonzept Wohnen den völlig richtigen Schritt gegangen und müssen ihn jetzt nur konsequent weitergehen und ihn mit externen Fachleuten weiterverfolgen. Selbstverständlich werden alle von der Immobilienwirtschaft lebenden Personen die Zahl von 1.000 Einheiten niemals als besorgniserregend bezeichnen; kein Makler, kein Finanzierungsinstitut, keine Versicherungsagentur, kein Gutachter und wahrscheinlich auch kein von der Bauwirtschaft lebender Unternehmer. Bewegung von einer Immobilie zur nächsten führt immer auch zu neuen wirtschaftlichen Hoffnungen; beispielsweise in Zusammenhang mit der Sanierung der dann leerstehenden Immobilien und der Revitalisierung dieser Immobilien. Auch hieran erkennt man, wie wichtig die Steuerung der Stadtentwicklung und das Erkennen von Bewegungen sind.

Solingen wird sicherlich nicht 1000 Wohnungen zu einem Quadratmeterpreis von 12,50 Euro benötigen; nicht einmal von 10,50 Euro. Jedenfalls dann nicht, wenn es sich um 08/15-Wohnungen handelt, die vollmundig als innovativ und ökologisch nachhaltig angepriesen werden. Benötigt Solingen 1000 Wohnungen, die Menschen mit durchschnittlichem oder darunter liegendem Einkommen bezahlen können? Selbstverständlich, und das würde nicht einmal reichen. Benötigen wir mindestens 400 neue, moderne und dem geänderten Umweltverständnis angepasste Wohnungen, die nicht schon bei der Erstellung veraltet sind und deren ökologische Lebensdauer ein Desaster sein wird. Selbstverständlich, die dürfen auch 15 Euro pro Quadratmeter Miete kosten und selbst dann würde das nicht reichen, um den Bedarf zu sättigen. Allein diese Beispiele zeigen, dass

die Anzahl der Einheiten nicht so sehr entscheidend ist. Die Qualität und die Zielsetzung sind die maßgeblichen Faktoren.

Es droht eine Immobilienblase im Altbestand an Solinger Häusern und Wohnungen

Eine Immobilienblase wie in den USA wird bei uns jedenfalls im Wohnbereich nicht entstehen. Das ist keine Frage. In den USA waren die Probleme politisch bedingt und Ausfluss der Geldgier. Das ist bei uns so ohne weiteres nicht möglich und in Solingen in Bezug auf den Neubau wohl ausgeschlossen. Anders war es bei den gewerblich genutzten Immobilien mit Innenstadtlage. Mit meinen Warnungen im Zusammenhang mit der Clemensgalerie lag ich schon vor Jahren richtig. Die Gefahr, die ich in Bezug auf Wohnimmobilien sehe, liegt darin, dass auch in Solingen ein Immobilienboom in Zusammenhang mit den älteren Bestandsimmobilien entstanden ist; getragen von der Suche der institutionellen Anleger nach geringen Renditen und verursacht von Marktunkenntnis und Eigennutz der europaweit und weltweit agierenden Anlagegesellschaften.

Wenn Unternehmen aus der Schweiz, Luxemburg, England, Osteuropa und den USA sich für Solinger Altimmobilien interessieren, dann stimmt mich das nachdenklich und macht mich auch ein wenig zum Systemgegner. Diese Immobilien werden fast immer von überregional tätigen Gesellschaften verwaltet und es verwundert kaum, wenn nach kurzer Zeit die Qualität und der Leerstand steigt. Ganz nebenbei entsteht dann bei denjenigen, die es sich leisten können, der Effekt, dass man bei einer 75 qm großen Wohnung lieber 3 Euro pro Quadratmeter netto für einen Neubau mit niedrigeren Nebenkosten mehr zahlt, als in der alten Wohnung zu bleiben. Insbesondere dann, wenn im gleichen Haus schon drei Wohnungen unvermietet sind. Wegen dieser Entwicklung entsteht vor allem im Wohnungsbestand und nicht im Neubau derzeit eine Immobilienblase. Das macht Sorgen und muss beobachtet werden. Und hier scheint es mir von Nachteil zu sein, dass wir keine kommunalen Wohnungsbaugesellschaften mehr haben, die notfalls eingreifen und helfen können, um eine Bestandspflege und -erhaltung zu sichern. Wenn sich die Abwärtsspirale einmal dreht, dann muss man vorgesorgt haben und bei fallenden Preisen eingreifen können, wo es sinnvoll ist. Nicht jetzt, aber der Zeitpunkt wird mit Sicherheit kommen; denn die institutionellen Anleger stoßen dann schneller ihre Immobilien ab als Privatinvestoren vor Ort.

Planungshoheit der Stadt Solingen ist ein scharfes Schwert

Mit Blick auf die neuen Baugebiete wird sich sicherlich keine Blase entwickeln. Unternehmen wie Kondor Wessels kennen den Markt und haben Ihre Absatzwege, oftmals schon im Wege des forward-deals. Ob man das langfristig fördern möchte und muss, ist eine ganz andere Frage: Konzentration der Marktteilnehmer war nie eine für die Mehrheit der Bevölkerung gute Lösung.

Aber man kann sich auch nur bedingt dagegen wehren und muss deshalb dafür Sorge tragen, dass die eigenen kommunalen Interessen angemessen berücksichtigt werden. Das beinhaltet einen wirtschaftlich erfahrenen Gegenpart zur Seite der Investoren. Dabei ist die Planungshoheit der Gemeinde eigentlich ein starkes Schwert, das man auch im Verhältnis zum Investor fair und ausgewogen nutzen darf. Man benötigt aber Kenntnis vom wirtschaftlichen Umfeld, den tatsächlichen Baukosten und den Margen. Wobei ich immer dazu geraten habe, dies nicht im Rahmen der normalen Arbeit eines Planungsausschusses zu erledigen, sondern hierfür ein eigenes, auch beratendes Gremium zu schaffen.

Zumindest genauso wichtig ist aber der Besitz von kommunalen Grundstücken. Und hier hat Solingen – wie viele Kommunen - Nachholbedarf. Ich habe mich immer wieder gefragt, warum bei einem derart starken Wandel von Politikverständnis und Umweltbewusstsein sich nicht auch die Lebensverhältnisse der Immobiliennutzer entsprechend ändern. Da wohnt man immer noch in grauen, verputzten und schon bei der Planung zu verabscheuenden umweltpolitischen

Mogelpackungen und wählt dennoch bei den Wahlen für die Schaffung eines ökologischen Gleichgewichts. Einzelne Projekte wie beispielsweise der Bebauungsplan Börsenstraße, bei dem eben gezeigt wird, dass umweltbewusstes Bauen auch im Rahmen einer dringend benötigten Einfamilienhaussiedlung möglich ist, werden angegangen.

Konsequent nachhaltiges Bauen muss in Angriff genommen werden

Aber die eigentlichen Chancen einer immobilienwirtschaftlichen Veränderung im Rahmen der Gestaltung von Quartieren werden nicht einmal ansatzweise verfolgt. Man mag ja den politischen Ansätzen der Grünen nicht in allen Fragen zustimmen; aber immerhin hat diese Partei dauerhaft einen breiten Raum in unserer politischen Landschaft und in der Bevölkerung eingenommen. Und deshalb frage ich mich, warum auf kommunaler Ebene nicht ganz offen darüber diskutiert wird, ob es nicht sinnvoller wäre, einige dieser politischen Ansätze einmal im Bereich eines Quartierplans konsequent zu begleiten und zumindest deren Realisierung bei den Bürgern und Wählern zu testen. Denn auch hier sehe ich in der Tat erhebliche Umsetzungs- und Realisierungspotentiale. Das sind die immobilienwirtschaftlichen Marktnischen, die man zukünftig angehen muss und die einiges zum Positiven verändern können. Denn jeder weiß, dass die Wähler der Grünen oftmals überdurchschnittliche Einkommen haben und dieses auch gerne für andere Wohnkonzepte einsetzen würden. Und zwar sicherlich in einer Größenordnung von mehr als 100 Wohneinheiten pro Jahr – quer durch alle Alters- und Bevölkerungsschichten. Nur ist das in den Köpfen der institutionellen und größeren Baukonzerne noch nicht angekommen und man will es auch gar nicht sehen. Das ist ein ähnliches Problem wie in der Automobilindustrie und wird die gleichen Auswirkungen haben. Denn wenn dieser Markt belebt wird, dann erleiden die anderen Immobilien einen bislang nicht gekannten Preisverfall und es entsteht keine Immobilienblase, sondern wir nennen das Marktbereinigung. Nur wenige erkennen diese Entwicklung und stellen sich ihr. Wenn etwa einer größten Baustoffzulieferer, die Firma Saint Gobain, sich seit diesem Jahr an einem der führenden deutschen Holzbauunternehmen beteiligt hat, dann zeigt dies den Wandel, den wir auch kommunal erkennen müssen, wenn wir nicht später auf Immobilien als Altlasten sitzen wollen.

Ökologisches Bauen schafft Standortvorteile für die Stadt

Wir schaffen es noch nicht einmal die öffentlichen Neubauten konsequent in ökologisch nachhaltiger Bauweise zu errichten. Wir prüfen angeblich jede kommunale Entscheidung auf umweltrelevante Auswirkungen und finden bei Immobilien doch immer wieder die alten Lösungen. Ich kann nur dazu ermuntern, im Bereich der neuen Quartiere auch diese Diskussion bei der Aufstellung der B-pläne mit gegenseitigem Respekt zu führen und nicht nur alles in klimaschädlichen Beton zu gießen, wenn wir die Innenstädte mit neuen Wohnkonzepten beleben wollen. Innerstädtisches ökologisches Bauen mit ausreichenden Freiräumen und Kommunikationsflächen. Dann ist Zahl der neuen Wohneinheiten nur eine Erfolgsgröße und nicht eine Zahl, vor der wir Angst haben müssen. Das ist der einzige Aspekt, den ich bei der Fortschreibung des Wohnungskonzeptes viel stärker berücksichtigen und fördern würde, da wir hierdurch erhebliche Standortvorteile gegenüber den Umlandgemeinden und den Großstädten schaffen. Es geht nicht nur darum, dass wir preiswerter sind als Köln, Düsseldorf und Haan. Wir müssen eine Vielzahl von unterschiedlichen Angeboten und Entwicklungschancen schaffen und diese gemeinsam mit den Baukonzernen und Projektentwicklern erarbeiten bzw. umsetzen.

Das ST hat mir mehreren Experten zum Bau-Boom in Solingen gesprochen, das sind die weiteren Beiträge:

Stefan Jäger, Olaf Jansen Immobilien, sagt: „Die Nachfrage nach Wohnraum in Solingen und von außerhalb ist stark.“ 

Gerd Fischer, plan8 Group, meint: „Die großen Projekte sind am Bedarf vorbeigeplant.“ 

Baudezernent Hartmut Hoferichter verspricht: „Bebauungspläne haben nur Vorrang, wenn auch geförderter Wohnraum geschaffen wird.“ 

Immobilienkaufmann Sam Jordan betont: „Solingen muss zukunftsorientiert handeln.“ 

Makler Dirk Isenburg fordert: „Bei geförderten Wohnungsbau sollte nicht die Investoren, sondern die Mieter gefördert werden.“ 

Dr. Thorsten Meis, Kubikom, sagt: „Günstigen Wohnraum gibt es vor allen in älteren Gebäuden.“ 

Zudem sei an dieser Stelle auf ein Interview mit Leo de man von Kondor Wessels verwiesen, in dem er erklärt, warum der Berliner Baukonzern so umfangreich in der Klingenstadt investiert.

Hintergrund-Information finden die ST-Leser dort auch als Download:

Der aktuelle Grundstücksmarktbericht 2020 der Stadt.

Das Handlungskonzept Wohnen der Stadt Solingen.

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