Nachgehakt

Gerd Fischer (plan8) zum Bau-Boom in Solingen

Gerd Fischer baut aktuell das alte Ohligser Postgebäude um und vermarktet es. Seit mehr als 30 Jahren ist er in Solingen eine feste Größe im Immobilienmarkt.
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Gerd Fischer baut aktuell das alte Ohligser Postgebäude um und vermarktet es. Seit mehr als 30 Jahren ist er in Solingen eine feste Größe im Immobilienmarkt.

Die Redaktion des Solinger Tageblatts hatte einigen Akteuren Fragen zum aktuellen Immobilienmarkt und zu den laufenden und anstehenden Bauprojekten gestellt.

Solingen. Das ST hat ausdrücklich um ausführliche Antworten gebeten, die sich auf diese Themen konzentrieren sollten:

  • Ist der Markt so groß, dass man die alle verkauft bekommen wird? Und wer wird sie kaufen?
  • Ist die Zahl der Interessenten so groß, dass man die Wohnungen auch anschließend vermieten kann?
  • Droht bei Verkaufspreisen zwischen knapp 4000 Euro pro Quadratmeter und teilweise deutlich mehr nicht eine Immobilienblase?
  • Hat bei dieser „Goldgräberstimmung“ der geförderte Wohnungsbau dabei überhaupt noch eine Chance? Und wenn ja, wo und wer soll es umsetzen?

Gerd Fischer ist Geschäftsführer der Solinger plan8 Group. Das Unternehmen realisiert seit rund 30 Jahren Neubauprojekte für Wohnraum in und außerhalb Solingens. Bekannt wurde Gerd Fischer mit seiner Werbekampagne „Ich bin der größte Bauer Solingens“, die augenzwinkernd gemeint war.

Niemand wohnt gerne in großen Wohnanlagen

Von Gerd Fischer

Zurzeit können wir alle mit Blick auf die turbulenten Zeiten meiner Meinung nach seriös keine langfristigen Planungen machen. Angesichts der wirtschafts- und finanzpolitischen haben meist ältere Menschen mit Rechts Angst vor der Geldentwertung. Ob der Kapitalmarkt sich in den kommenden Jahren weiterhin derart positiv zeigt, ist die Frage. Das hängt von sehr vielen Faktoren ab. Andererseits ist sehr viel Bargeld auf den deutschen Konten. Vergessen darf man bei der ganzen Sache nicht, dass die Eigentumswohnungen weiterhin von Käufern erworben beziehungsweise bewohnt werden, die sich in der zweiten Lebenshälfte befinden. Dafür müssen die Wohnungen unbedingt in einer ausgezeichneten Infrastruktur erstellt werden. Gewünscht sind kurze Wege auch ohne Auto, um den täglichen Bedarf zu deckeln.

Die großen Bauprojekte sind am Bedarf vorbeigeplant

Doch es stellt sich mir auch diese Frage: Wird die Anzahl der über 50jährigen, die bevorzugt für diese Wohnungen in Frage kommen, in ein paar Jahren in Solingen noch vorhanden sein? Auch wenn zurzeit viele Erwerber aus den umliegenden Städten, in denen die Quadratmeterpreise bereits über 5000 Euro und höher liegen, kommen, ist die Zahl der neu geplanten Wohnungen für Solingen – wenn alle im gleichen Zeitraum fertig gestellt werden – am Bedarf vorbei.

Nicht vergessen sollte man, dass ein großer Teil der Erwerber aus schicken Einfamilienhäusern kommen, die ein Höchstmaß an Individualität bevorzugen. Kaum jemand will wirklich in ein Objekt mit vielen Wohneinheiten.

Bei Kondor Wessels und deren Netzwerk kann man jedoch davon ausgehen, dass 50 bis 60 Prozent der Wohnungen an große Gesellschaften im Paket verkauft werden. So ist bei einem anderen großen Objekt, wie man hört, auch geschehen. Wenn für jede dieser neuen Wohnungen ein separater Käufer gefunden werden muss, wird das nur unter größten Anstrengungen, wenn überhaupt, machbar sein. Eine Bemerkung von mir am Rande: Wenn die Mieter gegenüber den Eigennutzern in der Überzahl sind, tut das in der Regel einem Objekt nie gut. In solche Objekte investieren Selbstnutzer nur sehr ungerne.

Banken schauen jetzt bei der Finanzierung genauer hin

Spürbar ist schon jetzt, dass die Banken Ihr Verhalten bei den Endfinanzierungen geändert haben. Die Beleihungswerte, auch bei Neubauimmobilien, werden deutlich vorsichtiger bewertet. Auch die Kreditwürdigkeit des Einzelnen wird wesentlich genauer und vorsichtiger betrachtet. Für mich ein Zeichen dafür, dass die Banken auch mit Blick auf eine eventuelle spätere Verwertung, wesentlich vorsichtiger agieren.

Wir haben zurzeit 61 Neubauwohnungen im Verkauf, von denen 55 Wohnungen in rund einem Jahr verkauft wurden. Wenn die Lage gut ist – und das ist auch in diesen positiven Zeiten das A und O – ist das kein Problem. Ich bin sehr froh, dass ich diese Objekte heute und nicht in ein paar Jahren vor der Brust habe.

Vermietung in den großen Wohnanlagen wird schwer

Zur Frage der Vermietbarkeit: Da wie bereits erwähnt, viele Wohnungen von Kondor Wessels sehr wahrscheinlich an große Gesellschaften als Kapitalanlage verkauft werden, wird die Vermietung meines Erachtens sehr schwierig werden. Auch mit Blick auf die sehr hohen Quadratmeter-Mieten. Mit Blick auf die Quadratmeter-Preise in den umliegenden Städten, davon Remscheid und Wuppertal ausgenommen, sehe ich keine Immobilien-Blase für den Solinger Immobilienmarkt.

Der geförderte Wohnungsbau spricht eine komplett andere Klientel an. Bei den zuvor beschriebenen Wohnungen sollen und müssen Mieten von circa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Das ist beim geförderten Wohnungsbau anders. Hier werden junge Familien mit Kindern angesprochen, die wesentlich preisgünstiger wohnen wollen und müssen. Hier ist allerdings die Frage, ob für den geförderten Wohnungsbau genügend Grundstücke und Förderprogramme zur Verfügung stehen.

Das ST hat mir mehreren Experten zum Bau-Boom in Solingen gesprochen, das sind die weiteren Beiträge:

Das ST hat mir mehreren Experten zum Bauboom in Solingen gesprochen, das sind die weiteren Beiträge:

Stefan Jäger, Olaf Jansen Immobilien, sagt: „Die Nachfrage nach Wohnraum in Solingen und von außerhalb ist stark.“ 

Makler Dirk Isenburg fordert: „Bei geförderten Wohnungsbau sollte nicht die Investoren, sondern die Mieter gefördert werden.“ 

Baudezernent Hartmut Hoferichter verspricht: „Bebauungspläne haben nur Vorrang, wenn auch geförderter Wohnraum geschaffen wird.“ 

Immobilienkaufmann Sam Jordan betont: „Solingen muss zukunftsorientiert handeln.“ 

Projektentwickler Norbert Zimmermann ist sich sicher: „Eine gute Zukunft verspricht das nachhaltige, ökologische Bauen.“ 

Dr. Thorsten Meis, Kubikom, sagt: „Günstigen Wohnraum gibt es vor allen in älteren Gebäuden.“ 

Zudem sei an dieser Stelle auf ein Interview mit Leo de man von Kondor Wessels verwiesen, in dem er erklärt, warum der Berliner Baukonzern so umfangreich in der Klingenstadt investiert.

Hintergrund-Information finden die ST-Leser dort auch als Download:

Der aktuelle Grundstücksmarktbericht 2020 der Stadt.

Das Handlungskonzept Wohnen der Stadt Solingen.

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