Nachgehakt

Makler Dirk Isenburg zum Bau-Boom in Solingen

Dirk Isenburg kennt die Solinger Immobilienlandschaft sehr gut und hat als Angestellter und seit Jahren als Selbstständiger einen langjährigen Überblick.
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Dirk Isenburg kennt die Solinger Immobilienlandschaft sehr gut und hat als Angestellter und seit Jahren als Selbstständiger einen langjährigen Überblick.

Die Redaktion des Solinger Tageblatts hatte einigen Akteuren Fragen zum aktuellen Immobilienmarkt und zu den laufenden und anstehenden Bauprojekten gestellt.

Solingen. Das ST hat ausdrücklich um ausführliche Antworten gebeten, die sich auf diese Themen konzentrieren sollten:

  • Ist der Markt so groß, dass man die alle verkauft bekommen wird? Und wer wird sie kaufen?
  • Ist die Zahl der Interessenten so groß, dass man die Wohnungen auch anschließend vermieten kann?
  • Droht bei Verkaufspreisen zwischen knapp 4000 Euro pro Quadratmeter und teilweise deutlich mehr nicht eine Immobilienblase?
  • Hat bei dieser „Goldgräberstimmung“ der geförderte Wohnungsbau dabei überhaupt noch eine Chance? Und wenn ja, wo und wer soll es umsetzen?

Dirk Isenburg ist seit den 1990er Jahren ein Kenner der Solinger Immobilienlandschaft. Der Schwerpunkt seiner Firma liegt im Vertrieb privaten Wohnraums von Haus bis zur Eigentumswohnung.

Große Wohntürme werden der Stadt nicht guttun

Von Dirk Isenburg

Wenn ich die Rohbauten von Kondor Wessels am Ohligser Marktplatz sehe, frage ich mich: „Wo bleibt der Aufschrei der Ohligser“, wenn sie sehen, wie dicht an dicht die Häuser gebaut werden.

Ist der Markt so groß, dass man die alle verkauft bekommen wird? Und wer wird sie kaufen?

Natürlich wird die Vermarktung am Ende über den Markt geregelt. Wir haben 1994 eine Eigentumswohnung für 4000 D-Mark auf den Quadratmeter verkauft. Wir haben im Bau aber seitdem auch Kostentreiber wie Lohnerhöhungen und steigenden Ansprüche beim Brandschutz und der Energieeinsparung erlebt. Seit dieser Zeit gilt auch in Solingen: Die Ansprüche der Leute an die Ausstattung der Wohnungen und auch Einfamilienhäuser werden immer höher. Aber in den großen Wohnblocks hat das nichts mit hochwertigem Wohnbau zu tun. Ich warne auch davor, in Wald – das ist ein Filetgrundstück – wieder so hohe Türme zu bauen.

Ist die Zahl der Interessenten so groß, dass man die Wohnungen auch anschließend vermieten kann?

Bei der Frage der Vermietung der vielen neuen Wohnungen bin ich skeptisch, ob die geplanten Preise, die teilweise weit über zehn Euro liegen sollen, auch durchgesetzt werden können. Außerdem ist noch unklar, wer die Vermietungen für die Anleger aus dem Bereich der Versicherungen und Banken übernimmt, die in den Wohnanlagen ihr Geld anlegen. Die Chance der Vermietung von Anlageobjekten steigt aber spürbar immer dann an, wenn ein paar Dinge beachtet werden. Werden sie Umfeld einer nachhaltigen Stadtentwicklung gebaut, haben sie bessere Chancen. Das fängt beim Einkaufen an und hört bei Kitas und Schulen in der Nähe auf. Zugleich achten die Solinger auch auf die Qualität, wie ein Haus oder eine Wohnung gebaut sind. Nochmal: Da steigen die Ansprüche.

Droht bei Verkaufspreisen zwischen knapp 4000 Euro pro Quadratmeter und teilweise deutlich mehr nicht eine Immobilienblase?

Nein, denn es gilt: Auf dem Solinger Immobilienmarkt haben vernünftige Objekte immer noch sehr gute Chancen. Die werden auch unserer Firma aus der Hand gerissen. Wohnungen sind für viele auch eine Wohnanlage, da muss es mit der Ausstattung und natürlich auch der Lage selbst passen. Das steht aber auch alles in der Konkurrenz zu den großen Projekten von Kondor Wessels, in die die institutionellen Anleger wie Banken und Versicherungen investieren. Selbst dann, ich habe schon meine Skepsis bezüglich der Vermietung angesprochen, wenn nicht die volle Miethöhe erzielt wird, gehen die großen Anleger daran nicht kaputt. Trotzdem bleibe ich dabei, dass die kleinen Objekte immer laufen werden. Die sind auch interessant, weil beispielsweise Mietshäuser mit bis zu einer zwanzigfachen Jahresmiete gehandelt werden.

Hat bei dieser „Goldgräberstimmung“ der geförderte Wohnungsbau dabei überhaupt noch eine Chance?

Man muss ganz ehrlich sagen, wer heute bei den heutigen Rahmenbedingungen für den geförderten Wohnungsbau in solche Objekte investiert, der muss daran Spaß haben. Als Investor bindet man sich lange, und es droht beim Verkauf sogar ein Verlust. Denn auch bei gefördertem Wohnungsbau spielt der Ertragswert eine entscheidende Rolle. Ich glaube, der Förderweg ist falsch. Warum investiert der Staat in die Bauherren und nicht in die Menschen, die Mieter? Ich hielte es daher für besser, wenn statt dem Investor der Mieter einen Zuschuss bekommt. Das kann sich dann an den jeweiligen Sätzen orientieren, die für geförderten Wohnungsbau gelten. Beispiel: Kostet eine Wohnung 11 Euro Miete pro Quadratmeter und der Mieter darf und kann nur 6 oder 7 zahlen, denn wird er eben mit 4 oder 5 Euro unterstützt – und das Geld kommt direkt bei den Menschen an.

Das ST hat mir mehreren Experten zum Bau-Boom in Solingen gesprochen, das sind die weiteren Beiträge:

Stefan Jäger, Olaf Jansen Immobilien, sagt: „Die Nachfrage nach Wohnraum in Solingen und von außerhalb ist stark.“ 

Gerd Fischer, plan8 Group, meint: „Die großen Projekte sind am Bedarf vorbeigeplant.“ 

Baudezernent Hartmut Hoferichter verspricht: „Bebauungspläne haben nur Vorrang, wenn auch geförderter Wohnraum geschaffen wird.“ 

Immobilienkaufmann Sam Jordan betont: „Solingen muss zukunftsorientiert handeln.“ 

Projektentwickler Norbert Zimmermann ist sich sicher: „Eine gute Zukunft verspricht das nachhaltige, ökologische Bauen.“ 

Dr. Thorsten Meis, Kubikom, sagt: „Günstigen Wohnraum gibt es vor allen in älteren Gebäuden.“  

Zudem sei an dieser Stelle auf ein Interview mit Leo de man von Kondor Wessels verwiesen, in dem er erklärt, warum der Berliner Baukonzern so umfangreich in der Klingenstadt investiert.

Hintergrund-Information finden die ST-Leser dort auch als Download:

Der aktuelle Grundstücksmarktbericht 2020 der Stadt.

Das Handlungskonzept Wohnen der Stadt Solingen.

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