Zweckwidriger Nutzung – Verwirkung

Henrike Krimmel, Fachanwältin für Familienrecht und für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der BGH hatte sich aktuell damit zu beschäftigen, ob bzw. unter welchen Umständen Unterlassungsansprüche zwischen Wohnungseigentümern wegen zweckwidriger Nutzung des Sondereigentums als verwirkt bzw. verjährt anzusehen sind.

Der BGH hatte sich aktuell damit zu beschäftigen, ob bzw. unter welchen Umständen Unterlassungsansprüche zwischen Wohnungseigentümern wegen zweckwidriger Nutzung des Sondereigentums als verwirkt bzw. verjährt anzusehen sind.

Sachverhalt: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemein-schaft. Dem Beklagten gehören Souterrain und Erdgeschoss, der Klägerin das erste und zweite Obergeschoss. Das Souterrain ist in der Teilungserklärung als Einheit 1 bestehend aus 3 Hobbyräumen, Vorratskeller und Flur definiert. Die Klägerin ist Eigentümerin seit 2007. Der Beklagte ver-mietet die Räumlichkeiten im Souterrain als Wohnraum und hatte 2007 eine Neuvermietung vorgenommen. Die Klägerin begehrt das zukünftige Unterlassen der Wohnraumnutzung im Souter-rain. Der Beklagte beruft sich im Prozess auf Verwirkung und Verjährung, da diese Räume bereits seit 1980 entsprechend genutzt würden. Der Rechts-vorgänger der Klägerin sei zum einen einverstanden gewesen. Zum anderen sei die Wohnung seit 1986 fremd vermietet und er dürfe daher auf die Mietein-nahmen auch zukünftig ver-trauen.

In seiner Entscheidung vom 8. 5. 2015 Az.: V ZR 178/14 hat der BGH ausgeführt, dass die Zulassung des Souterrains als Wohnraum dazu führe, dass die WEG um eine weitere Sondereigentumseinheit erweitert würde. Ein Unterlassungsanspruch einer zweck-widrigen Nutzung verjähre schon deshalb nicht, so der Senat, da die Nutzung fort-bestehe und die Störung in der permanenten zweckwidrigen Nutzung liege. Ob dies durch den Eigentümer selbst oder durch einen fremden Mieter erfolge sei hierfür ohne Belang. Dem Anspruch der Klägerin stehe weiter nicht die Verwirkungseinrede i. S. v. § 242 BGB entgegen, da hierfür Voraussetzung eine ununterbrochene dauerhafte Einwirkung sei. Vorliegend hat der Beklagte zunächst selbst genutzt und bis heute zwei Mal neu vermietet. Jede Neuvermietung sei insoweit eine Zäsur, wodurch das neu begründete Mietverhältnis eine neue Störung i. S. v. § 1004 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG darstelle, so der Senat weiter. Die Neuvermietung stelle somit aus Sicht des vermietenden Eigentümers eine neue Willensentscheidung der zweckwidrigen Nutzung dar, was im Ergebnis dazu führe, dass die Eigentümer einen Unterlassungsanspruch haben, auch wenn sie die zweckwidrige Nutzung in der Vergangenheit geduldet haben.

Solinger Tageblatt, 29. Mai 2015

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