Wer soll das bezahlen?

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wenn größere Instandsetzungsmaßnahmen an der Wohnungseigentumsanlage anstehen, stellt sich regelmäßig die Frage nach deren Finanzierung . . .

Wenn größere Instandsetzungsmaßnahmen an der Wohnungseigentumsanlage anstehen, stellt sich regelmäßig die Frage nach deren Finanzierung. Denn die von den Wohnungseigentümern anzusammelnde Instandhaltungsrücklage ist oftmals nicht in ausreichender Höhe angespart oder bei entsprechendem Sanierungsstau schon für vorangegangene Maßnahmen "geplündert" worden. Regelmäßig bleibt als Ausweg in solchen Fällen nur die Erhebung einer sogenannten Sonderumlage, also die Anforderung einer oftmals nicht geringen Zusatzzahlung durch die Eigentümer.

In Zeiten leerer Kassen und Portemonnaies denkt dann der eine oder andere Wohnungseigentümer darüber nach, ob die Kosten der Instandsetzungsmaßnahme, anstelle von der Gemeinschaft getragen zu werden, nicht einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden können.

Über einen solchen Fall der Kostenverlagerung hat aktuell das Landgericht München durch ein als wegweisend zu bezeichnendes Urteil entschieden (LG München, Urteil vom 30. 7. 2009, Az.: 36 S 18003/08).

Wer bezahlt die Dachsanierung?

Das eine Dach einer aus zwei Gebäudeteilen bestehenden Wohnungs-igentumsanlage war sanierungsbedürftig. Die Eigentümer beschlossen, dass nur die Eigentümer, deren Wohnung im betreffenden Hausteil lag, alleine die erheblichen Instandsetzungskosten zu tragen hatten. Dabei stützten die Eigentümer ihre Entscheidung auf den im Zuge der WEG-Novelle neu eingeführten § 16 Abs. 4 WEG, wonach mit doppelt qualifizierter Mehrheit eine Kostenverteilung geregelt werden kann, die einem besonderen Gebrauchsvorteil Rechnung trägt. Das zu sanierende Dach nütze aber nur den Eigentümern, deren Wohnungen unter diesem Dach liegen, weshalb auch nur diese zu den Kosten heranzuziehen seien.

Zu Recht entschied hierzu das Landgericht München, dass ein solcher Beschluss rechtswidrig sei. Dies mit der zutreffenden Begründung, dass bei zwingendem Gemeinschaftseigentum wie einem Dach ein individueller Gebrauchsvorteil nicht erkennbar sei, da das Dach schließlich die gesamte Bausubstanz und daher das Eigentum aller schütze.

Das Urteil des Landgerichts München ist ausdrücklich zu begrüßen, da ansonsten der Solidaritätsgedanke des Wohnungseigentums in unerträglicher Weise ausgehöhlt würde.