Wasser marsch!

Die Abwicklung von Wasserschäden im Wohnungseigentum bereitet in der Praxis oftmals Probleme, insbesondere dann, wenn es sich um einen Schadensfall handelt, der nicht vom Versicherungsschutz der Gebäudeversicherung abgedeckt ist . . .

Die Abwicklung von Wasserschäden im Wohnungseigentum bereitet in der Praxis oftmals Probleme, insbesondere dann, wenn es sich um einen Schadensfall handelt, der nicht vom Versicherungsschutz der Gebäudeversicherung abgedeckt ist. Mit einem solchen Fall hatte sich der Bundesgerichtshof zu beschäftigen (BGH, Urteil vom 25. 10. 2013 - V ZR 230/12).

Nachts löste sich in einer an einen Mediziner vermieteten Teileigentumseinheit eine Schlauchverbindung, was zu einem kapitalen Wasserschaden auch in der darunter liegenden, an einen Zahnarzt vermieteten Einheit führte. Die Betriebsunterbrechungsversicherung des Zahnarztes nimmt nach Regulierung dieses Schadens nun den Mediziner in Anspruch. Dieser verweigert die Zahlung mit dem – zutreffenden – Hinweis, dass ihn am Wasseraustritt keinerlei Verschulden trifft.

Gefährdungshaftung bei Wasserschäden?

Denn nach der gesetzlichen Schadensersatzhaftung tritt diese grundsätzlich nur dann ein, wenn Verschulden, also zumindest Fahrlässigkeit, vorliegt.

Der BGH verurteilt indes den Mediziner zum Ersatz des Schadens. In Ansehung des Sondereigentums, was auch für Mieter gelte, stünden sich Wohnungseigentümer durchaus wie die Eigentümer zweier benachbarter separater Grundstücke gegenüber. Daher sei der Rechtsgedanke des § 906 Abs. 2 BGB auf diesen Fall sinngemäß anzuwenden, dies mit der Folge einer verschuldensunabhängigen Haftung. § 906 Abs. 2 BGB regelt nämlich eine verschuldensunabhängige Haftung des Grundstückseigentümers für Schäden am Nachbargrundstück.

Der Unterschied zu einem zuvor abschlägig entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 21. 5. 2010 - V ZR 10/10), so der Bundesgerichtshof, liege darin, dass vorliegend der Schaden seinen Ursprung im Sondereigentum hatte. In dem 2010 entschiedenen Fall ging es aber um den Schaden, den Wasser, welches wegen eines unerkannt undicht gewordenen Balkons in die darunter liegende Wohnung eindrang, angerichtet hatte. Hier war Schadensursache das Gemeinschaftseigentum.

Wohnungs- und Teileigentümern kann daher nur geraten werden, ihren Versicherungsschutz entsprechend anzupassen.