Verwaltung nach Gutsherrenart

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Es gibt Tätigkeiten, die ebenso notwendig wie lästig sind, vor allem dann, wenn man Eigentümer einer Immobilie ist. Das Treppenhaus und der Keller müssen gereinigt, die Mülltonnen am Leerungstag herausgestellt, der Rasen muss gemäht und im Winter muss bei Schnee oder Glatteis geräumt bzw. gestreut werden . . .

Es gibt Tätigkeiten, die ebenso notwendig wie lästig sind, vor allem dann, wenn man Eigentümer einer Immobilie ist. Das Treppenhaus und der Keller müssen gereinigt, die Mülltonnen am Leerungstag herausgestellt, der Rasen muss gemäht und im Winter muss bei Schnee oder Glatteis geräumt bzw. gestreut werden.

Was der Eigentümer eines Eigenheims wie selbstverständlich erledigt, stellt bei Wohnungseigentümergemeinschaften aber regelmäßig ein Problem dar, da sich niemand für diese Tätigkeiten verantwortlich fühlt. Der für die Erledigung der genannten Arbeiten rund um die Pflege, Bewirtschaftung und Verkehrssicherung einer Wohnanlage erforderliche Hausmeister kostet aber Geld. Geld, welches die Eigentümer aber oftmals nicht ausgeben wollen.

Also verfallen die Wohnungseigentümer regelmäßig auf die Idee, in der Eigentümerversammlung Beschlüsse zu fassen, wonach jeder einzelne Eigentümer nach einem aufzustellenden Plan die o.g. Hausmeistertätigkeiten zu verrichten habe. Abgesehen von den auftretenden Streitigkeiten über Güte und Regelmäßigkeit der Erledigung dieser Aufgaben wird die Sache aber gefährlich, wenn Verkehrssicherungspflichten zur persönlichen Ausübung übertragen werden. Keine Pflicht zu persönlicher Tätigkeit

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) nämlich ausgesprochen, dass Beschlüsse betreffend die Übertragung solcher "Hand- und Spanndienste" auf den einzelnen Wohnungseigentümer nichtig, d.h. schlichtweg rechtsunwirksam sind (Urt. v. 18.6.2010, Az.: V ZR 193/09).

Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer durch Versammlungsbeschluss Leistungspflichten nur im Rahmen einer bestehenden Beschlusskompetenz begründen können. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht aber eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nur dergestalt vor, dass der jeweilige Eigentümer sich an den Kosten solcher Maßnahmen zu beteiligen hat; eine Kompetenz zur Begründung persönlicher Handlungspflichten sieht das WEG nicht vor.

Wohnungseigentümergemeinschaften ist daher, auch mit Blick auf die Haftungsgefahren, zu empfehlen, Hausmeister- oder Reinigungsdienste zu beauftragen und die Kosten nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel in der Jahresabrechnung zu verteilen.