Reden ist Silber, Schweigen ist Gold

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Auslegung unklarer Formulierungen in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigt die Gerichte immer wieder. Regelungen, die im Zeitpunkt der Beurkundung zulässig erschienen, werden oft Jahre später von den Gerichten „kassiert“ . . .

Die Auslegung unklarer Formulierungen in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigt die Gerichte immer wieder. Regelungen, die im Zeitpunkt der Beurkundung zulässig erschienen, werden oft Jahre später von den Gerichten „kassiert“. Vielfach werden aber auch Formulierungen benutzt, die sich als lückenhaft erweisen. So die nicht stringente Verwendung der Begriffe „Instandhaltung“ und „Instandsetzung“. Hierzu hat sich das Landgericht München I in einer aktuellen Entscheidung geäußert (LG München I, Urteil vom 1. 12. 2014 – 1 S 2016/14 WEG).

Die Eigentümerversammlung einer WEG-Anlage fasst den Beschluss, dass im Falle des Austauschs von Fenstern die Kosten vom betreffenden Sondereigentümer zu tragen sein sollen. Die Eigentümer berufen sich auf eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Öffnungsklausel, wonach mehrheitlich eine Änderung der Kostenverteilung insbesondere in Ansehung der Kosten der Instandhaltung beschlossen werden darf. Fraglich ist, ob den Eigentümern überhaupt Beschlusskompetenz zustand, denn die heranzuziehende Öffnungsklausel benennt ausdrücklich nur „insbesondere die Kosten der Instandhaltung“, während die durch einen Komplettaustausch entstehenden Kosten als solche der „Instandsetzung“ anzusehen sind.

Die Praxis schludert sowieso

Das Landgericht München I führt dazu aus, dass die Formulierung der Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung weit auszulegen und daher auch die Instandsetzung inbegriffen ist. Dies auch deshalb, weil die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung in der Praxis ohnehin „nicht trennscharf“ verwendet würden.

Im Ergebnis dürfte die Entscheidung des LG München I mit Blick auf die nicht abschließende Formulierung der Öffnungsklausel haltbar sein. Bedenken begegnet indes die Heranziehung des Arguments, dass die Praxis die Trennung der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung ohnehin nicht beachte.

Solinger Tageblatt, 13. 3. 2015