Stromschlag für Mieter

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hat einen klassischen Streitfall zwischen Vermieter und Mieter zugunsten des Vermieters entschieden: Wer trägt die Verantwortung für den durch einen technischen Defekt in der Mietwohnung angerichteten Schaden – der Mieter oder der Vermieter? . . .

Der Bundesgerichtshof hat einen klassischen Streitfall zwischen Vermieter und Mieter zugunsten des Vermieters entschieden: Wer trägt die Verantwortung für den durch einen technischen Defekt in der Mietwohnung angerichteten Schaden – der Mieter oder der Vermieter?

Was war geschehen? In der Wohnung des Mieters kam es im Bereich der mitvermieteten Küche zu einem Brand. Ursache war ein technischer Defekt, der einen Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube und dadurch den Brand auslöste. Der Mieter machte den entstandenen Schaden bei seinem Vermieter mit der Begründung geltend, dass dieser schließlich für den Zustand der vermieteten Gegenstände verantwortlich sei. Der Vermieter verteidigte sich damit, dass er den Kurzschluss nicht verschuldet habe und insoweit höhere Gewalt vorlag.

Besondere Brisanz gewinnt dieser Fall dadurch, dass in Teilen der bisherigen obergerichtlichen Rechtsprechung die Auffassung vertreten wurde, dass dem Vermieter die Pflicht obliege, Gas-, Wasser- und elektrische Anlagen in der vermieteten Wohnung auch ohne besonderen Anlass regelmäßig durch ein Fachunternehmen überprüfen zu lassen. Den Vermieter, so diese Argumentation, treffe zum Schutz des Mieters eine allgemeine Obhuts-, Kontroll- und Überwachungspflicht hinsichtlich der technischen Anlagen, mit denen der Mieter in Berührung komme. Könne der Vermieter im Schadensfall nicht nachweisen, regelmäßige Überprüfungen in Auftrag gegeben zu haben, hafte er dem Mieter für den entstandenen Schaden.

Keine Pflicht zur Generalinspektion Der BGH hat diese Rechtsauffassung zutreffend durch Urteil vom 15. 10. 2008, Az.: VIII ZR 321/07, abgelehnt und die Schadensersatzklage des Mieters in letzter Instanz abgewiesen.

Zwar treffe den Vermieter die grundsätzliche Pflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Dies bedeute aber nicht, dass der Vermieter ohne jeden greifbaren Anlass turnusmäßige umfangreiche Prüfungen sämtlicher technischer Einrichtungen und Anlagen der Mietwohnung durchzuführen habe. Der dabei zu treibende Aufwand stehe in keinem realistischen Verhältnis zum Ergebnis, zumal in mehrjährigem Turnus durchgeführte Prüfungen keine Gewähr für das Funktionieren im Einzelfall bieten. Nur wenn ungewöhnliche oder wiederholte Störungen auftreten, muss der Vermieter eine umfassende Inspektion veranlassen.

Aus den Ausführungen des BGH kann demnach abgeleitet werden, dass keine Verpflichtung zur regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Mietwohnung zu Lasten des Vermieters besteht.