Mitgefangen, mitgehangen oder Geld hat man zu haben . . .

Henrike Krimmel, Fachanwältin für Familienrecht und für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der BGH hatte sich kürzlich mit den Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten von Wohnungseigentümern zu beschäftigen . . .

Der BGH hatte sich kürzlich mit den Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten von Wohnungseigentümern zu beschäftigen.

Nach dem Urteil vom 17. 10. 2014 Az.: V ZR 9/14 hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Sanierung des Gemeinschafts- eigentums, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss. Finanzielle Schwierigkeiten oder Alter einzelner Wohnungseigentümer sind in einem solchen Fall ohne Belang.

Werden die erforderlichen Beschlussfassungen durch andere Wohnungseigentümer torpediert oder schuldhaft verzögert, können sie sich dadurch schadensersatzpflichtig machen.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Eine zunächst aus zwei Einheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft wurde u.a. von einem Rechtsvorgänger nachträglich ausgebaut und insgesamt neu aufgeteilt in drei Sondereigentumseinheiten. Die Klägerin hat die Kellerwohnung unter Ausschluss der Gewährleistung erworben. Diese hat sich aufgrund von Feuchtigkeit als unbewohnbar herausgestellt. Ursache sind vor allem Planungsfehler beim damaligen Umbau. Die damit verbundenen Baumängel betreffen insbesondere das gemeinschaftliche Eigentum.

Die Beklagten (Eigentümer der anderen beiden Einheiten) wurden erstinstanzlich verurteilt, nicht nur der erforderlichen Sonderumlage zuzustimmen, sondern darüber hinaus Schadensersatz zu leisten aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellerwohnung. Das Landgericht hatte das Urteil aufgehoben. Die Revision dagegen hatte allerdings Erfolg.

Die Klägerin kann nach Ansicht des Senats nicht nur die Zustimmung zur anteiligen Kostentragung und Bildung einer Sonderumlage verlangen sondern ist u. U. auch zum Schadensersatz aufgrund der unrechtmäßigen Verzögerung verpflichtet. Jeder Wohnungseigentümer kann die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verlangen; allerdings ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten und grundsätzlich auf die Leistungsfähigkeit der einzelnen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen. Insoweit besteht ein Gestaltungsspielraum. Die grundsätzliche Abwägung findet allerdings ihre Grenzen in Fällen der zwingenden Erforderlichkeit der Instandsetzung. Vorliegend war die Sondereigentumseinheit der Klägerin unbewohnbar. Die notwendige Erhaltung der Wohnungseigentumsanlage geht vorliegend daher den Individualinteressen vor.