Mietzahlung ohne Tilgungsbestimmung

Dr. Svenja Kahlke-Kreitzberg, Fachanwältin für Arbeitsrecht und für Medizinrecht

Der Mieter ist mit mehreren Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen in Rückstand. Jetzt zahlt er einen Teilbetrag, ohne anzugeben, welche der bestehenden Schulden mit dieser Zahlung getilgt werden soll . . .

Der Mieter ist mit mehreren Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen in Rückstand. Jetzt zahlt er einen Teilbetrag, ohne anzugeben, welche der bestehenden Schulden mit dieser Zahlung getilgt werden soll. Vermieter oder Hausverwaltung müssen jetzt eine konkrete Zuordnung vornehmen, die dem Gesetz entsprechen muss. Insbesondere muss richtig entschieden werden, ob auf Kaltmieten oder auf Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet wird.

Mit diesem Problem hat sich kürzlich das OLG Brandenburg beschäftigt. Es kam zudem auf den ersten Blick überraschenden Ergebnis, dass Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrückliche oder stillschweigende Tilgungsbestimmung vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen sind.

OLG Brandenburg, Urteil vom 3. 3. 2010 – 3 U 108/09 –

Nach § 366 Abs. 2 BGB wird bei mehreren fälligen Schulden eine Telzahlung auf die Schuld verrechnet, die dem Gläubiger eine geringere Sicherheit bietet. Dies, so das OLG Brandenburg, sei der Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen, da dieser mit der Abrechnungsreife erlischt und die Vorauszahlungen dann nicht mehr geltend gemacht werden können. Ganz plausibel ist das nicht, denn der Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen wandelt sich, wenn Abrechnungsreife besteht und abgerechnet wird, dann ja in einen Nachzahlungsanspruch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung um.

Für die Vermieterseite ist die Entscheidung eher positiv zu werten. Wenn vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen ist, dann könnte dies die lästigen Streitigkeiten um die Nebenkostenabrechnung minimieren. Ein Zahlungsrechtsstreit wäre dann über den „eigentlichen“ Mietzins zu führen, was für den Vermieter deutlich einfacher ist.