Die aufgedrängte Mietkaution

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Eine vom Mieter zu leistende Mietsicherheit darf grundsätzlich nur das Dreifache der monatlichen Netto-Miete betragen. Abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB) . . .

Eine vom Mieter zu leistende Mietsicherheit darf grundsätzlich nur das Dreifache der monatlichen Netto-Miete betragen. Abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Unter welchen Umständen eine höhere Sicherheitsleistung möglich sein kann, illustriert das aktuelle Urteil des AG Köpenick, welches zusätzlich einen Überblick über die aktuelle Rechtsprechung gibt (AG Köpenick, Urteil vom 9. 10. 2013 – 15 C 64/13).

Die Vermieterin stellt fest, dass der Mietinteressent nur über ein geringes Einkommen verfügt. Obwohl dieser bereit ist, eine Mietkaution zu leisten, äußert die Vermieterin, dass der Mietvertrag nur zustande kommen könne, wenn der Vater des Mietinteressenten eine Mietbürgschaft übernehme. Dieser übernimmt daraufhin zusätzlich die Mietbürgschaft und der Mietvertrag wird geschlossen. Nachdem das Mietverhältnis wegen erheblicher Zahlungsrückstände beendet wird, verlangt die Vermieterin vom Bürgen Zahlung aus dessen Bürgschaft. Dieser wendet die Unwirksamkeit seiner wegen Übersicherung ein und verweigert jegliche Zahlung.

Obgleich die Übersicherung eindeutig scheint, steht die Rechtsprechung auf dem Standpunkt, dass eine Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung nur vorliegt, soweit die gesetzlich zulässige Höhe überschritten wird (BGH, Urteil vom 30. 6. 2004 – VIII ZR 243/03). Wirksam ist auch eine Bürgschaft, die dem Vermieter „aufgedrängt“ wird, um ihn zum Abschluss des Mietvertrags zu bewegen (BGH, Urteil vom 7. 6. 1990 – IX ZR 16/90).

Wer fordert, lässt sich nichts aufdrängen

Das AG Köpenick stellt hierzu fest, dass die Übersicherung dem Vermieter nicht „aufgedrängt“ wird, wenn er dem Mieter gegenüber die zusätzliche Sicherheit verlangt. Im konkreten Fall war die Bürgschaft unwirksam.

Vermietern ist im Falle von Zweifeln an der Bonität des Mietaspiranten anzuraten, nicht von sich aus zusätzliche Sicherheiten zu verlangen, sondern nach dem vom BGH vorgegebenen Motto: „Ich kann allem widerstehen, außer der Versuchung“ zu handeln und sich eine Zusatzsicherung nachweisbar „aufdrängen“ zu lassen.