Stöckelschuh auf Laminat

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Manchmal wird dem Mieter die Freude an seiner Wohnung kräftig getrübt. Vor allem dann, wenn es mit dem Schallschutz hapert, was zu erheblichen Störungen führen kann. Dies können hörbare Trittgeräusche, laute Telefonate oder auch weniger appetitliche Betätigungen in der Toilette sein . . .

Manchmal wird dem Mieter die Freude an seiner Wohnung kräftig getrübt. Vor allem dann, wenn es mit dem Schallschutz hapert, was zu erheblichen Störungen führen kann. Dies können hörbare Trittgeräusche, laute Telefonate oder auch weniger appetitliche Betätigungen in der Toilette sein. Einerseits hat der Mieter einen Anspruch darauf, ungestört wohnen zu können, andererseits lässt es sich nicht vollkommen vermeiden, dass gerade in einem Mehrfamilienhaus Geräuschemissionen auftreten.

Im Streitfall müssen die Gerichte die Frage klären, ob es sich um eine unerhebliche Belästigung handelt oder ob schon ein Mangel der Mietwohnung vorliegt, der den Mieter zur Herabsetzung der Miete (Minderung gem. § 536 Abs. 1 BGB) berechtigt. Die Frage, auf welches Maß an Schallschutz der Mieter einen Rechtsanspruch hat, klärte der Bundesgerichtshof nun in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 7. 7. 2010, Az.: VIII ZR 85/09).

Schallschutz nach DIN 4109 reicht aus

Ein Mieter in einem im Jahre 2002 errichteten Mehrfamilienhaus in Bonn minderte seine Miete um 10 Prozent, weil er sich durch Trittschall aus der darüberliegenden Wohnung gestört fühlte und wurde von seinem Vermieter daraufhin auf Zahlung der einbehaltenen Miete verklagt. Der Vermieter wies nach, dass das Mietobjekt der Schallschutznorm DIN 4109 in der zur Zeit der Errichtung geltenden Fassung gerecht wurde.

Dies ließ der Mieter aber nicht gelten. Er berief sich auf ein Urteil des Bausenats des BGH, der entschieden hatte, dass dem Bauherr ein Anspruch auf eine bessere Schalldämmung als nach dem Mindeststandard DIN 4109 zusteht (BGH, Urt. v. 4. 6. 2009, Az.: VII ZR 54/07).

Der BGH gibt in seiner aktuellen Entscheidung indes dem Vermieter Recht. Der Vermieter schuldet grundsätzlich nur den für das Baujahr des Mietobjekts vorgeschriebenen technischen Mindeststandard. Alles andere würde den Vermieter überfordern, da er ansonsten bei jeder technischen Änderung sein Haus umbauen müsste. Der Vermieter, so der BGH zu Recht, sei eben kein Bauunternehmer, der für die Einhaltung des aktuellen Stands der Technik verantwortlich ist.