Immer wieder gern . . .

Henrike Krimmel, Fachanwältin für Familienrecht und für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der BGH hatte sich unlängst mit der Frage zu beschäftigen, die bei der Beratung in mietrechtlichen Mandaten immer wieder aufkommt . . .

Der BGH hatte sich unlängst mit der Frage zu beschäftigen, die bei der Beratung in mietrechtlichen Mandaten immer wieder aufkommt:

Wann und unter welchen Voraussetzungen darf die Kaution in einem laufenden Mietverhältnis vom Vermieter verwertet werden?

In dem zu entscheidenden Fall gab es sogar eine Individualvereinbarung im Mietvertrag, die es dem Vermieter grundsätzlich gestattete, im laufenden Mietverhältnis sich an der Kaution zu befriedigen. Dort war vereinbart: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen . . ."

Vorliegend hatte die Mieterin die Miete gemindert. Der Vermieter hatte den Betrag der Minderung durch die Entnahme von der Kaution ersetzt. Die Mieterin hat den Vermieter daraufhin gerichtlich in Anspruch genommen, dass Kautionsguthaben wieder aufzufüllen und insolvenzfest anzulegen. Zu Recht?

Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat hat entschieden, das der beklagte Vermieter nicht berechtigt war, sich an der Kaution schadlos zu halten. Der Senat begründete dies in seiner Entscheidung vom 7. 5. 2014 Az.: VIII ZR 234/13 damit, dass das Vorgehen des Vermieters dem in § 551 Absatz 3 BGB normierten Treuhandcharakter der Kaution widerspricht. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution nachweislich getrennt von seinem Vermögen und somit auch insolvenzfest anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter auch bei einer Insolvenz des Vermieters die Möglichkeit hat, seine Kaution zuzüglich entstandener Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezahlt zu bekommen, soweit keine berechtigten Ansprüche des Vermieters dem entgegen stehen.

Dieser gesetzliche Zweck würde unterlaufen, wenn der Vermieter sich während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen an der Kaution „vergreifen“ könnte.

Hieran ändert auch die im vorliegenden Mietvertrag anderslautende Individual-vereinbarung nichts, da gemäß § 551 Absatz 4 BGB eine zum Nachteil abweichende Regelung im Mietvertrag unwirksam ist.