Kein Rücktritt trotz Arglist?

Henrike Krimmel, Fachanwältin für Familienrecht und für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Jeder weiß, dass der Käufer wegen eines Mangels grundsätzlich nur nach dem fruchtlosen Ablauf der gesetzten Nacherfüllungsfrist zurücktreten kann . . .

Jeder weiß, dass der Käufer wegen eines Mangels grundsätzlich nur nach dem fruchtlosen Ablauf der gesetzten Nacherfüllungsfrist zurücktreten kann. Dies gilt nicht ausnahmslos. Liegen besondere Umstände vor, so ist für den Käufer u.U. aufgrund der Zerstörung des Vertrauens die Nachfristsetzung unzumutbar.

Das arglistige Verschweigen eines Mangels bei Vertragsabschluss ist grundsätzlich geeignet, das Vertrauen in die ordnungsgemäße Nacherfüllung zu zerstören und würde dem Käufer einen direkten Rücktritt ohne vorherige Fristsetzung zur Nacherfüllung ermöglichen.

Dieses "scharfe Schwert" hat der BGH in seiner Entscheidung vom 12.10.2011 zum Az.: V ZR 147/09 etwas entschärft. Bei dem zu entscheidenden Fall hatte der BGH über das Schicksal des Rücktrittsanspruchs des Käufers zu entscheiden, wenn der Verkäufer trotz eines arglistig verschwiegenen Mangels innerhalb einer gesetzten Nacherfüllungsfrist diesen behebt.

Der Verkäufer einer Eigentumswohnung hatte einen erheblichen Mangel, nämlich einen Feuchtigkeitsschaden, verschwiegen. Der Käufer hätte also grundsätzlich das Recht gehabt, ohne vorher eine Nacherfüllungsfrist zu setzen, vom Vertrag zurück zu treten.

Nach der Auffassung des Senats verliert der Käufer allerdings dieses Recht, wenn er den Verkäufer gleichwohl zur Mangelbeseitigung auffordert und dieser den Schaden innerhalb der gesetzten Frist beseitigt.

Der Senat argumentierte damit, dass der Käufer durch die Aufforderung zur Nachbesserung zu erkennen gegeben hat, dass sein Vertrauen in die Bereitschaft zur ordnungsgemäßen Nacherfüllung trotz des arglistigen Verhaltens des Verkäufers weiterhin besteht.

Die Besonderheit im vorliegenden Fall lag darin, dass die Beseitigung des Mangels durch die Wohnungseigentümer-gemeinschaft erfolgte und der Verkäufer zugesagt hatte, die dadurch angefallenen anteiligen Kosten des Käufers zu übernehmen.

Also: An dieser Stelle empfiehlt es sich daher genau abzuwägen welche Interessen man langfristig hat…..