Recht und Service

10%-Grenze – Vergangenheit?

Henrike Krimmel, Fachanwältin für Familienrecht und für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der BGH hatte sich unlängst in zwei Fällen damit zu beschäftigen, ob Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern auch dann zu dulden haben, wenn sie die Wohnungen zuvor schon selbst mit den von ihnen selbst gewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten . . .

Der Bundesgerichtshof hatte sich kürzlich mit der 10%-Wohnflächenabweichungsgrenze zu beschäftigen und diese einer kritischen Überprüfung zu unterziehen vgl. Urteil vom 18. 11. 2015, VIII ZR 266/14. 

Anlass war folgender Sacverhalt: Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin klagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. 

Vorliegend war die Wohnfläche im Mietvertrag mit 156 qm vereinbart, und tatsächlich betrug die Wohnfläche aber 210 qm, was einer Abweichung von 34 % entsprach. Die Vermieterin hat ihr Mieterhöhungsverlangen anhand der tatsächlichen Wohnfläche berechnet, was zur Folge hatte, dass die Kappungsgrenze nicht eingehalten wurde. Der Mieter hat einer Mieterhöhung unter Wahrung der Kappungsgrenze zugestimmt. Nach bisheriger Rechtsprechung des BGH ist für ein Mieterhöhungsverlangen die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bindend, sofern diese nicht mehr als 10% nach oben oder nach unten abweicht. Bei einer tatsächlichen Überschreitung der Wohnfläche um mehr als 10 % kann sich demnach der gutgläubige Vermieter nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Fläche als Grundlage nehmen. In einem solchen Fall soll auch eine Überschreitung der Kappungsgrenze möglich sein. 

Gemäß § 558 BGB ist aber die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend bei gleichzeitiger Einhaltung der Kappungsgrenze. Weiter ist im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu prüfen, ob die begehrte Miete ortsüblich und angemessen ist. Der objektive Wohnwert ist hierfür entscheidend. Etwaige vertragliche Vereinbarungen über die Wohnungsgröße sind irrelevant, denn sonst würde dies dazu führen, dass nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt werden, so der BGH. In diesem Kontext hat der BGH nunmehr seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, dass für den Vermieter eine im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche bindend ist, wenn die Abweichung die 10%-Grenze nicht überschreitet. 

Gleiches gilt auch umgekehrt, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch angegeben ist. Auch dann ist die Miete lediglich auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erhöhen. Vorliegend hatte die Klage der Vermieterin dennoch keinen Erfolg. Sie kann keine Mieterhöhung über 15 Prozent hinaus verlangen, da sie neben der tatsächlichen Wohnungsgröße auch die Kappungsgrenze einzuhalten hat, so der Senat. Auch stellte der BGH klar, dass eine falsche Wohnflächenangabe im Mietvertrag kein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage sei. Dagegen spreche bereits, dass die Flächenangabe in den Risikobereich des Vermieters falle. Er habe es in der Hand vor Vermietung die tatsächliche Wohnfläche richtig festzustellen, so der Senat.

Solinger Tageblatt, 11. Dezember 2015

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