Die 6-monatige Verjährung beginnt mit Rückgabe der Mietsache

Henrike Krimmel, Fachanwältin für Familienrecht und für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dies hat der BGH in seiner Entscheidung vom 8. 1. 2014, AZ: XII ZR 12/13 nochmals klargestellt. Vorliegend ging es um ein gewerbliches Mietverhältnis über drei Gewerbegrundstücke mit Werkhallen . . .

Dies hat der BGH in seiner Entscheidung vom 8. 1. 2014, AZ: XII ZR 12/13 nochmals klargestellt. Vorliegend ging es um ein gewerbliches Mietverhältnis über drei Gewerbegrundstücke mit Werkhallen. Individual-vertraglich war geregelt, dass der Mieter verpflichtet sei, alle Unterhaltungsarbeiten inklusive der Außenanlagen und Einfriedung auszuführen. Der Mieter kündigte zum 31. 3. 2009. Zwei der Werkhallen wurden am 29. 6. 2009 zurückgegeben, die dritte am 31. 10. 2009. Der Vermieter verlangte nunmehr Instandsetzungsarbeiten von dem Mieter.

Im November 2009 klagte er zunächst auf Zahlung eines Kostenvorschusses. Hilfsweise forderte er Schadenersatz in Höhe von ca. 423.000.- EUR. Im Juli 2010 erweiterte er die Klage, hilfsweise auf Durchführung weiterer Arbeiten und auf Feststellung der Kostentragungspflicht des Mieters. Die Vorinstanz wies die Klage mit der Begründung ab, dass die Ansprüche verjährt seien. Schadenersatzansprüche des Vermieters verjähren gem. § 548 BGB Absatz 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe.

Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter klagen, um die Verjährung zu hemmen.

Vorliegend hatte der Vermieter die Klage zwar fristgemäß erhoben, jedoch den Schadenersatzanspruch erst im Juli 2010 eingeklagt. Der Senat bestätigt grundsätzlich seine bisherige Rechtsprechung, dass die kurze Verjährungsfrist gem. § 548 Absatz 1 BGB auch für individualvertraglich vereinbarte Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten des Mieters und etwaig daraus resultierende Schadenersatzansprüche gelte.

Weiter weist er nochmals ausdrücklich darauf hin, dass die Frist mit Rückgabe der Mietsache beginnt. Er führte aus, dass es nicht darauf ankomme, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden war. Es seien Konstellationen denkbar in denen die Verjährung vor dem eigentlichen Ende des Mietverhältnisses eintrete, bevor die gem. § 281 Absatz 1 Seite 1 BGB erforderliche Fristsetzung durch den Vermieter erfolgt ist. Allein die Rückgabe durch den Mieter ist für den Verjährungsbeginn entscheidend.

Trotzdem Glück für den Vermieter im vorliegenden Fall: Der Senat hat ergänzend klargestellt, dass es bei Schadenersatzansprüchen nicht darauf ankommt, ob zunächst nur ein zu niedriger Betrag eingeklagt wird, dieser sich später nach Ablauf der Verjährungsfrist erhöht. Es wird nicht die Geldsumme, sondern der Schaden eingeklagt und unterbricht somit die Verjährung.