Telefonkonferenz statt Eigentümerversammlung?

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Jedes Jahr das gleiche: Obwohl die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsanlage regelmäßig nur einmal jährlich stattfindet, passt der vom Verwalter angesetzte Tag dem Eigentümer wieder einmal nicht in den übervollen Terminplan . . .

Jedes Jahr das gleiche: Obwohl die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsanlage regelmäßig nur einmal jährlich stattfindet, passt der vom Verwalter angesetzte Tag dem Eigentümer wieder einmal nicht in den übervollen Terminplan. Urlaubsabwesenheiten, Geschäftsreisen oder andere wichtige Termine machen eine persönliche Teilnahme an der Versammlung oftmals unmöglich. Auch fragt sich der auswärts wohnende Kapitalanleger, ob er die weite Anreise zur Versammlung (nebst drohender Übernachtung, wenn die übrigen Miteigentümer wieder einmal kein Ende finden können) auf sich nehmen soll.

Eine besonders kreative Idee zur Abhilfe dieses ständigen Ärgernisses entwickelte ein Hausverwalter, der kurzerhand die versammlungsmüden Eigentümer zu einer „Telefonkonferenz“ zusammenschaltete und fernmündlich gefasste Beschlüsse als zustandegekommen verkündete.

Es kam, wie es kommen musste: die Sache landete bei Gericht. Das mit der Beschlussanfechtung befasste Amtsgericht Königstein entschied, dass die anlässlich der Telefonkonferenz gefassten Beschlüsse gar keine Beschlüsse im Rechtssinne, sondern „Pseudobeschlüsse“ ohne jegliche Rechtswirkung waren (Beschl. v. 16. 11. 2007 - 27 C 955/07).

Der findige Verwalter war, so das Gericht, seiner Zeit tatsächlich etwas zu weit voraus. Die Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer setzt nach wie vor grundsätzlich die Anwesenheit der Eigentümer voraus. Nur der persönliche Meinungsaustausch, so das Amtsgericht zu Recht, führt zu einer echten Willensbildung in der Eigentümerversammlung.

Notfalls für eine Vertretung sorgen

Insofern ist jedem Wohnungseigentümer im Falle seiner Verhinderung ans Herz zu legen, von der Möglichkeit Gebrauch zu machen, sich durch Erteilung einer entsprechenden Vollmacht in der Versammlung vertreten zu lassen, auch wenn oftmals durch Vereinbarung der Kreis der zu bevollmächtigenden Personen z. B. auf andere Wohnungseigentümer oder den Verwalter begrenzt ist. Nur so kann sichergestellt werden, dass die eigene Meinung in der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung auch ihren Niederschlag findet.

Ob in Zukunft einmal sog. „Videokonferenzen“ die Teilnahme an Eigentümerversammlungen ersetzen, bleibt also noch abzuwarten.