Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung

Dr. Svenja Kahlke-Kreitzberg, Fachanwältin für Arbeitsrecht und für Medizinrecht

Der zuletzt gerade im Zusammenhang mit den Schönheitsreparaturen und Nebenkosten sehr mieterfreundliche 8. Senat des Bundesgerichtshofes hat sich nunmehr mit seiner Entscheidung vom 16. 1. 2008 (Az.: VIII ZR 222/06) auf die Seite des Vermieters geschlagen . . .

Der zuletzt gerade im Zusammenhang mit den Schönheitsreparaturen und Nebenkosten sehr mieterfreundliche 8. Senat des Bundesgerichtshofes hat sich nunmehr mit seiner Entscheidung vom 16. 1. 2008 (Az.: VIII ZR 222/06) auf die Seite des Vermieters geschlagen.

Ausgangslage: Die Heizung in einer Mietwohnung war nicht in Ordnung, der Mieter hat den Schaden kurzerhand ohne Rücksprache mit dem Vermieter von seinem Installateur instandsetzen lassen.

Schadensersatz, so der Bundesgerichtshof, gibt es für die eigenmächtige Beseitigung eines Mangels der Mietsache nicht. Möglicherweise kann aber ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag bestehen. Beseitigungsverlangen erforderlich! Ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB setze jedoch voraus, dass der Mieter den Vermieter vor Beseitigung des behaupteten Mangels in Verzug setzt. Hierfür sei eine Mahnung mit Fristsetzung erforderlich. Dabei reiche es nicht aus, wenn aus dem Mietvertrag hervorgeht, dass die Heizung dringend kontrolliert werden müsse.

Nach der zutreffenden Auffassung des Bundesgerichtshofes steht dem Vermieter grundsätzlich ein Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden, sondern selbst entscheiden können, ob das Beseitigungsbegehren berechtigt ist, welche Ursachen für den Mangel bestehen und ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Durch die Selbstvornahme des Mieters werden die Verteidigungsmöglichkeiten des Vermieters ungerechtfertigt verschlechtert. Daher liegen auch die Voraussetzungen des § 539 Abs. 1 BGB i.V.m mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht vor.

Insoweit bleibt dem Mieter dringend angeraten, im Falle von Mängeln in der Wohnung diese gegenüber dem Vermieter nachweislich anzuzeigen, eine angemessene Frist für die Beseitigung des Mangels zu gewähren und für den Fall des fruchtlosen Fristablaufes die Selbstvornahme anzudrohen. Auf Vermieterseite kann der Ausgleich einer geltendgemachten Forderung, soweit der Mieter die obengenannten Voraussetzungen nicht erfüllt hat daher in der Regel berechtigterweise verweigert werden.