Der Griff ins Portemonnaie

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Jeder Immobilieneigentümer weiß, dass er beizeiten Rücklagen für kommende Reparaturen bilden muss, da bestimmte Bauteile einem natürlichen Verschleiß unterliegen und instandgesetzt werden müssen. Leider wird dieser Grundsatz bei Wohnungseigentümergemeinschaften oft genug außer Acht gelassen . . .

Jeder Immobilieneigentümer weiß, dass er beizeiten Rücklagen für kommende Reparaturen bilden muss, da bestimmte Bauteile einem natürlichen Verschleiß unterliegen und instandgesetzt werden müssen. Leider wird dieser Grundsatz bei Wohnungseigentümergemeinschaften oft genug außer Acht gelassen.

Wenn dann eine größere Sanierungsmaßnahme ansteht, gibt es lange Gesichter, da solche Baumaßnahmen nicht gerade billig sind. Dazu kommen die dann zu beschließende „Sonderumlagen“ regelmäßig finanziell mehr als ungelegen. Wie schön wäre es daher, wenn es einen Weg gäbe, die Kostenlast innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Einzelnen abzuwälzen! Findige Wohnungseigentümer kamen daher auf die Idee, den im Rahmen der WEG-Novelle eingeführten § 16 Abs. 4 WEG nutzbar zu machen.

Diese Regelung könnte nämlich so verstanden werden, dass die Wohnungseigentümer eine Belastung einzelner Miteigentümer mit Instandsetzungskosten beschließen können, sofern dies der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung trägt. So beschlossen die Eigentümer einer aus zwei Häusern bestehenden Anlage, dass die Eigentümer des Hauses, dessen Flachdach saniert werden musste, diese Kosten alleine tragen sollten. Schließlich seien diese Eigentümer die einzigen, die einen Gebrauchsvorteil vom Dach hätten.

Die Dachreparatur zahlen alle!

Das sah der in der Revisionsinstanz mit der Sache befasste BGH (Urteil vom 18. 6. 2010, Az.: V ZR 164/09) aber anders.

Zunächst sei zu berücksichtigen, dass aus einem solchen Einzelfallbeschluss ein Anspruch auf Gleichbehandlung für kommende ähnliche Fälle folge, wobei dann aber unklar sei, ob in kommenden Eigentümerversammlungen solche Beschlüsse auch tatsächlich gefasst würden. Letztlich entscheidend war aber die Erwägung, dass es an konstruktiven Bauteilen eines Gebäudes keinen exklusiven Gebrauchsvorteil gibt.

Das Dach dient eben nicht nur dem, der darunter wohnt, sondern allen, da die Bausubstanz geschützt wird.