Vermieter zahlt Renovierung doch!

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der von Vermieter V verwendete Formularmietvertrag enthält eine nach der Rechtsprechung des BGH unwirksame Klausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter M. V bietet daher dem M die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel an . . .

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 9. 7. 2008 ein Urteil verkündet (Az.: VIII ZR 181/07), dass für Mieter und Vermieter von großer finanzieller Bedeutung ist.

Was war geschehen? Der von Vermieter V verwendete Formularmietvertrag enthält eine nach der Rechtsprechung des BGH unwirksame Klausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter M. V bietet daher dem M die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel an. Als M sich weigert, verlangt V eine Mieterhöhung durch einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der von V zu tragenden Schönheitsreparaturen i. H. v. 0,71 €/qm. Als sich M auch hier weigert, klagt V auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Kein Anspruch auf Mieterhöhung

Der BGH weist die Klage in letzter Instanz ab: "Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält."

Bisher war vertreten worden, dass der Vermieter eine Vertragsanpassung verlangen durfte, durch welche eine zulässige Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde. Weigerte sich der Mieter, so sollte dem Vermieter eine Mieterhöhung durch Erhebung eines Renovierungszuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete analog § 28 Abs. 4 S. 2 der II.BV zustehen (LG Düsseldorf, Urt. v. 18. 5. 06, Az.: 21 S 288/05).

Der BGH bereitet dieser Rechtspraxis ein Ende: Dass der Vermieter bei der Vermietung der Wohnung geglaubt habe, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trage und ihm beim Wegfall dieser Kalkulationsgrundlage ein Mietzuschlag zustehe, berechtige nicht zur Mieterhöhung, da (noch) nicht erwiesen sei, dass die Mieten deswegen gestiegen wären.

Da der Vermieter kraft gesetzlicher Grundregelung (§ 535 Abs. 1 BGB) die Schönheitsreparaturen ohnehin zu tragen habe, ergebe sich auch kein Anspruch auf Mieterhöhung aus einer ergänzenden Vertragsauslegung. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage liege auch nicht vor, da sich vorliegend einseitig das geschäftliche Risiko des Vermieters realisiere.