Räumungstitel gegen alle Bewohner erforderlich?

Michael Kleimt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und für Erbrecht

Hier hatte der Vermieter wegen Mietrückständen gegen den Mieter einen Räumungstitel erwirkt. Als nun der Gerichtsvollzieher anrückte, um die Räumung durchzusetzen, meldete sich auf einmal ein Dritter, der behauptete, die Räume seien ihm vom Mieter untervermietet worden . . .

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren durch zahlreiche Entscheidungen die Position des Vermieters immer schwieriger gemacht. Neuen Ärger schafft die Entscheidung vom 14. 8. 2008 – I ZB 39/08. Hier hatte der Vermieter wegen Mietrückständen gegen den Mieter einen Räumungstitel erwirkt. Als nun der Gerichtsvollzieher anrückte, um die Räumung durchzusetzen, meldete sich auf einmal ein Dritter, der behauptete, die Räume seien ihm vom Mieter untervermietet worden, er nutze diese und der Räumungstitel richte sich nicht gegen ihn. Er dürfe daher in den Räumen bleiben.

Zu Recht, entschied der BGH. Die Zwangsvollstreckung dürfe nur gegen die Personen gerichtet werden, die im Titel namentlich bezeichnet seien, dazu gehöre der Dritte nun einmal nicht. Zwar sah auch der BGH die Möglichkeiten des Missbrauchs, stellte den formalen Aspekt aber letztlich höher. Zudem müsse auch für den Gerichtsvollzieher Klarheit herrschen, wen er konkret „vor die Tür befördern“ dürfe.

Missbrauch sind Tor und Tür geöffnet Die Auswirkungen dieser Entscheidung sind derzeit noch gar nicht abzusehen. Kann sich der Ehemann, der im Mietvertrag steht und gegen den sich demgemäss der Räumungstitel richtet, darauf berufen, er habe die Wohnung an seine Ehefrau „untervermietet“ (und diese habe ihm gestattet, bei ihr zu wohnen)? Dann dürften Zwangsräumungen zukünftig erheblich erschwert werden. Für die Praxis ist jetzt schon anzuraten, in eine Räumungsklage nicht nur die Personen aufzunehmen, die im Mietvertrag stehen, sondern alle erwachsenen Personen, von denen man weiß, dass sie in der Wohnung wohnen, um derartigen Einwänden, die in den meisten Fällen vorgeschoben sein dürften, rechtzeitig zu begegnen. Anderenfalls riskiert man, den unliebsamen Mieter weiterhin in der Wohnung sitzen zu haben und einen neuen Rechtsstreit führen zu müssen.