Wer zahlt die Öltankreinigung?

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Abrechnung über die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten stellt jedes Jahr einen nie versiegenden Quell von Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter dar . . .

Die Abrechnung über die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten stellt jedes Jahr einen nie versiegenden Quell von Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter dar.

Dabei gilt grundsätzlich, dass der Mieter nur solche Betriebskosten zu zahlen hat, zu deren Übernahme er sich im Mietvertrag ausdrücklich verpflichtet hat und die nach den Regelungen der Betriebskostenverordnung überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Der Katalog der gem. § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Betriebskosten ist dabei abschließend. Das hört sich einfach und klar geregelt an, die Tücke liegt aber, wie immer, im Detail. Eine solche Detailfrage hat nun der Bundesgerichtshof in einem als wegweisend zu bezeichnenden Urteil zu Lasten der Mieter entschieden (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: VIII ZR 221/08).

Der eine Ölheizung betreibende Vermieter belastete seinen Mieter in der Betriebskostenabrechnung anteilig mit den entstandenen Kosten einer Öltankreinigung. Der Mieter wollte die Kosten nicht übernehmen und wandte ein, dass die Reinigung des Öltanks mit den (umlagefähigen) Kosten des Betriebs der Heizungsanlage nichts zu tun habe, weil es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme handele.

Öltankreinigung richtig abrechnen

Ferner handele es sich nicht, wie es die Betriebskostenverordnung fordere, um "laufend entstehende" Kosten, da eine Öltankreinigung nicht jährlich, sondern maximal alle drei Jahre durchgeführt werde. Darüber hinaus müsse der Vermieter die angefallenen Kosten der Öltankreinigung auf mindestens drei Abrechnungsjahre verteilen und nicht, wie geschehen, komplett auf ein Jahr berechnen.

Der BGH erteilte diesen Argumenten indes eine klare Absage. Bei Öltankreinigungskosten handelt es sich laut BGH nicht um Instandhaltung, sondern um eine umlagefähige Aufwendung zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Heizungsanlage gem. § 2 Nr. 4a) HeizkostenV. Auch reiche ein mehrjähriger Turnus aus, um die Öltankreinigungskosten als "laufend entstehende Kosten" ansehen zu können. Ferner dürfen die gesamten Kosten in dem Abrechnungsjahr komplett umgelegt werden, in dem sie entstehen.

Die Entscheidung des BGH ist ausdrücklich zu begrüßen, da sie einmal mehr Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten geschaffen hat.