Recht und Service

Nachmieter gesucht

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Mieter aus einem mit fester Laufzeit geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung vorzeitig lösen kann, hat der Bundesgerichtshof in einer aktuell veröffentlichten Entscheidung Stellung genommen . . .

Zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Mieter aus einem mit fester Laufzeit geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung vorzeitig lösen kann, hat der Bundesgerichtshof in einer aktuell veröffentlichten Entscheidung Stellung genommen (Urteil vom 7. 10. 2015 – VIII ZR 247/14).

Vermieter V und Mieter M vereinbarten beim Abschluss des Mietvertrags im Jahre 2011 einen vierjährigen wechselseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Im Jahr 2013 nahm M eine weit entfernte neue Arbeitsstelle an, wollte daher umziehen und kündigte das Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist. V pochte auf die Laufzeit des Mietvertrags bis 2015. Daraufhin bot M die Stellung eines Nachmieters an. V verlangte daraufhin u. a. die konkrete Benennung von Mietkandidaten sowie Einkommensnachweise. Erst dann wolle er sich einen Nachmieter genauer ansehen. Das war dem M zu viel des Guten.

Der BGH gab der Revision des Vermieters statt, verwies die Sache aber zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurück an das Landgericht. Da die Befristung von Wohnraummietverhältnissen seit dem 1. 9. 2001 gesetzlich nur noch in Ausnahmefällen (z. B. konkreter zukünftiger Eigenbedarf) nicht mehr vorgesehen ist, sei zu klären, ob der vereinbarte wechselseitige Kündigungsverzicht überhaupt wirksam sei. Dabei komme es darauf an, ob der Kündigungsverzicht individuell vereinbart oder vermieterseits vorgegeben war.

Nachmietergestellung ist allein Mietersache

Eine vom Vermieter vorgegebene Klausel über einen Kündigungsverzicht sei nämlich nur dann wirksam, wenn dabei eine Dauer von 4 Jahren nicht überschritten werde. Dabei müsse ausdrücklich geregelt werden, dass eine Mieterkündigung so ausgesprochen werden könne, dass das Mietverhältnis nicht länger als 4 Jahre währe. Anders verhalte es sich, wenn der Kündigungsverzicht von den Mietvertragsparteien frei ausgehandelt werde.

Abgesehen davon hatte der BGH mit dem Mieter kein Mitleid. Will sich der Mieter aus einem Mietvertrag vorzeitig lösen, so treffe ihn die Pflicht, einen geeigneten Nachmieter zu suchen. Dabei sei es alleine Sache des Mieters, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein Bild über dessen persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit machen zu können. Liegen diese Informationen nicht vor, müsse sich der Vermieter mit dem Nachmieter nicht näher beschäftigen.

Vermietern ist daher zu raten, bei der Formulierung von Kündigungsverzichten im Wohnraummietvertrag einen Fachmann hinzuziehen. Mieter müssen sich bei der Nachmietergestellung darauf einrichten, umfangreiche Informationen anbieten zu müssen.

Solinger Tageblatt, 15. Januar 2016