Ansprüche auf Ersatz von Mietausfall

Dr. Svenja Kahlke-Kreitzberg, Fachanwältin für Arbeitsrecht und für Medizinrecht

In einer aktuellen Entscheidung des OLG Düsseldorf beschäftigt sich das Gericht mit zwei interessanten Fragen: Das Mietrecht sieht eine kurze Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters von 6 Monaten wegen Schäden bei der Rückgabe der Mietsache vor . . .

In einer aktuellen Entscheidung des OLG Düsseldorf beschäftigt sich das Gericht mit zwei interessanten Fragen:

Das Mietrecht sieht eine kurze Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters von 6 Monaten wegen Schäden bei der Rückgabe der Mietsache vor.

Im vorliegenden Fall hatten Mieter zum 31.04. eine Wohnung zurückgegeben, die sich nicht im vertragsgemäßen Zustand befand. Der Vermieter verlangte die Renovierung und Mietausfall für Mai und Juni.Die Mieter erklärten sich zur Renovierung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ bereit und führten nach längerer Korrespondenz Arbeiten durch.

Der Vermieter machte den Mietausfall erst mit einem Mahnbescheidantrag am 15.11. geltend, also nach Ablauf der 6 Monate ab Rückgabe der Mietsache.

Den von Mieterseite erhobene Einwand der Verjährung ließ das OLG Düsseldorf nicht gelten. Nach § 203 Abs. 1 BGB ist die Verjährung gehemmt, wenn zwischen Gläubiger und Schuldner Verhandlungen über einen Anspruch schweben, sofern nicht eindeutig ist, dass der Anspruch von Schuldnerseite abgelehnt wird. Da sich der Mieter hier zu dem Anspruch auf Mietausfall nicht geäußert hatte und die Parteien wegen der Herstellung des vertragsmäßigen Zustandes immer wieder herumkorrespondiert hatten, befand das Gericht, dass es sich hier um ein tatsächliches Verhalten handelt, wodurch der Ausgang der Verhandlungen offen gehalten wurde.

Dennoch lehnte das OLG Düsseldorf den Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens ab.

Ein Anspruch auf Mietausfallschaden kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter nachweist, dass ein vertragswidriges Verhalten des Mieters zu einem Schaden geführt hat.

Im vorliegenden Fall verneinte das Gericht den entstandenen Schadens.

Der Vermieter muss darlegen, dass und wie er sich um Weitervermietung gekümmert hat und dass diese dann an dem nicht vertragsgemäßen Zustand der Wohnung gescheitert ist. Das hatte er nicht getan. Insbesondere bestanden hier Anhaltspunkte, dass eine frühere Weitervermietung nicht möglich gewesen wäre, da erst ein Jahr später Nachmieter die Wohnung besichtigt haben.

Praxistipp an Vermieter: Auch bei Rückgabe im nicht vertragsgemäßen Zustand empfiehlt sich der Versuch die Wohnung weiterzuvermieten. Dabei sollte eine schriftliche Dokumentation über die Termine und die Interessenten erfolgen.