Mängel am Bauwerk – was nun?

Andreas Bollig, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Leider stellt sich – nach Abnahme und innerhalb der 5-jährigen Gewährleistungsfrist – nicht selten heraus, dass Bauunternehmer mangelhaft gearbeitet haben. Was kann der Bauherr nun tun, was muss er tun? . . .

Leider stellt sich – nach Abnahme und innerhalb der 5-jährigen Gewährleistungsfrist – nicht selten heraus, dass Bauunternehmer mangelhaft gearbeitet haben.

Was kann der Bauherr nun tun, was muss er tun?

Zu beachten ist, dass sowohl das Gesetz (§§ 634, 637 BGB) als auch die VOB/B (§ 13 VOB/B) dem Unternehmer zunächst die Möglichkeit einräumen, nachzuerfüllen, sprich, die Mängel selber zu beseitigen. Hierfür muss der Bauherr dem Unternehmer eine angemessene Frist setzen. Es obliegt dem Bauherrn, in dieser sogenannten „Nacherfüllungsaufforderung“ die Mängel ihrem äußeren Erscheinungsbild und ihrer Lage im Bauwerk nach zu beschreiben; zu den Mangelursachen und technischen Zusammenhängen muss sich der Bauherr nicht äußern (so z. B. OLG Brandenburg, Beschluss vom 19. 11. 2008 – 12 W 52/08).

Das weitere Prozedere hängt von der Reaktion des Unternehmers ab.

In diesem Zusammenhang hat das OLG Karlsruhe (Urteil vom 17. 3. 2011 – 13 U 86/10) entschieden, dass ein Unternehmer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, wenn er innerhalb der vom Bauherrn gesetzten angemessenen Frist jeglichen Fehler in Abrede stellt und jede Verantwortung für Mängel und Kosten von sich weist. In diesem Fall könne der Bauherr den Mangel sogleich von einem dritten Unternehmen beseitigen lassen und die in diesem Zusammenhang entstandenen Kosten beim Unternehmer einfordern. Ein späteres Angebot des Unternehmers – so das OLG Karlsruhe weiter – , die Mängel doch noch zu beseitigen, ändere an diesem Recht des Bauherrn nichts.

Trotz dieser Entscheidung ist für den Bauherrn Vorsicht geboten, stellt die Rechtsprechung an die Annahme einer ernsthaften und endgültigen Nacherfüllungsverweigerung doch zunehmend strengere Anforderungen. Der Ablauf einer zur Mängelbeseitigung objektiv angemessenen Frist sollte daher vorsorglich abgewartet werden, bevor ein drittes Unternehmen mit der Ersatzvornahme beauftragt wird. Zudem gilt es stets, die Mängel vor deren Beseitigung gerichtsfest zu dokumentieren.