Recht und Service

Kredite für Eigentümergemeinschaften?

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Durchführung einer Fassadensanierung nebst Wärmedämmung. Da die Mittel der Instandhaltungsrückstellung nicht ausreichen, beschließt man die Aufnahme eines zinsverbilligten KfW-Förderkredits. Hiermit musste sich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 25. 9. 2015, Az.: V ZR 244/14) befassen . . .

Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Durchführung einer Fassadensanierung nebst Wärmedämmung. Da die Mittel der Instandhaltungsrückstellung nicht ausreichen, beschließt man die Aufnahme eines zinsverbilligten KfW-Förderkredits. Hiermit musste sich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 25. 9. 2015, Az.: V ZR 244/14) befassen.

Einer der betroffenen Eigentümer focht den Beschluss gerichtlich an, weil er befürchtete, für die Darlehensraten anderer Eigentümer aufkommen zu müssen, sollten diese zahlungsunfähig werden. Zur Finanzierung der Maßnahme könne man schließlich eine Sonderumlage bei den Eigentümern anfordern.

Entspricht eine Kreditaufnahme dem WEG?

Der BGH hob in letzter Instanz den Beschluss zur Kreditaufnahme auf. Dabei sprach der BGH allerdings aus, dass die Aufnahme von Darlehen durch die Wohnungseigentümer-gemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widersprechen muss. Allerdings sei wegen des zu berücksichtigenden Ausfallrisikos bei einer Kreditaufnahme immer eine Einzelfallabwägung vorzunehmen, da gerade bei hohen und langfristigen Darlehen Zurückhaltung geboten sei. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft könne eine Sanierungsmaßnahme durch die Erhebung von Sonderumlagen finanzieren und mit der Ausführung der Maßnahme zuwarten, bis sämtliche Sonderumlagebeträge gezahlt sind. Dies kann jedoch, so der BGH, im Einzelfall, insbesondere im Falle dringlicher und die Finanzkraft der einzelnen Wohnungseigentümer überfordernden Maßnahmen anders zu sehen sein.

Die Entscheidung ist, auch wenn sie Darlehensaufnahmen ermöglicht, lebensfremd. Auch ohne Aufnahme eines Darlehens haftet der einzelne (finanzkräftige) Wohnungseigentümer sowieso für die Aufbringung der erforderlichen Mittel, denn ob er für die anteilige Annuität eines finanzschwachen Eigentümers oder für dessen unbezahlten Anteil an einer Sonderumlage haftet, ist letztlich gleichgültig. Auch vermeidet die Aufnahme eines Darlehens ansonsten drohende Zwangsversteigerungen, wenn hohe Sonderumlagen nicht gezahlt werden können.

Solinger Tageblatt, 9. Oktober 2015