Insolvenz des Vermieters – Was wird aus der hinterlegten Kaution?

Henrike Krimmel, Fachanwältin für Familienrecht und für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bei den meisten Mietverhältnissen ist es üblich, dass bei Abschluss des Mietvertrags eine Mietkaution von zwei bis max. drei Monatsmieten hinterlegt wird. Diese soll grundsätzlich als Sicherheitsleistung des Mieters für zukünftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dienen . . .

Bei den meisten Mietverhältnissen ist es üblich, dass bei Abschluss des Mietvertrags eine Mietkaution von zwei bis max. drei Monatsmieten hinterlegt wird. Diese soll grundsätzlich als Sicherheitsleistung des Mieters für zukünftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dienen. Dies kann in verschiedenen Formen geschehen, wie zum Beispiel durch Bareinzahlung auf ein Konto des Vermieters, der somit eine Treuhandstellung hat.

Wird das Mietverhältnis ordnungsgemäß abgewickelt, so hat der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung der Kaution nach einer angemessenen Abrechnungsfrist. Während der Dauer des Mietverhältnisses hat der Vermieter die ihm überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu einem üblichen Zinssatz anzulegen. Auch ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution vom eigenen Vermögen getrennt anzulegen, vgl. § 551 Abs. 3 BGB.

Wie entscheidend diese Vorschrift ist, wird bei einer Insolvenz des Vermieters deutlich:

Was passiert mit der Kaution im Falle einer Vermieterinsolvenz?

Einen solchen Fall hatte der BGH zum Az.: BGH IX ZR 20. 12. 2007 unlängst zur Entscheidung vorliegen: Bei dem zu beurteilenden Sachverhalt hatte der Vermieter die Kaution des klagenden Mieters nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt. Nachdem über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, verlangte der Mieter von dem Insolvenzverwalter die Auszahlung der vollständigen Kaution. Die hierauf gerichtete Klage hatte keinen Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass ein solcher Anspruch nicht besteht. Die Kaution bei Insolvenz des Vermieters sei nur komplett herauszuverlangen, wenn der Vermieter diese, wie in § 551 Abs. 3 BGB festgelegt, getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hat. Andernfalls stellt der Kautionsauszahlungsanspruch eine einfache Insolvenzforderung dar. Dies resultiert aus dem insolvenzrechtlichen Grundsatz, das eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt, so der erkennende Senat des BGH.

Aber Entwarnung liebe Mieter:

Natürlich wird Ihnen nicht allein das Insolvenzrisiko Ihres Vermieters aufgebürdet, da Sie vom Vermieter den Nachweis verlangen können, dass die Kaution auf ein Treuhandkonto angelegt worden ist. Solange der Vermieter diesen Nachweis schuldig bleibt, dürfen Sie bis zur Höhe der Kaution die geschuldete Mietzinszahlung zurückhalten.