Eigenbedarf – kein Rechtsmissbrauch!

Henrike Krimmel, Fachanwältin für Familienrecht und für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Vorliegend bestand ein unbefristetes Mietverhältnis seit April 2011, das der Kläger zum 31.05.2013 wegen Eigenbedarfs kündigte. Seine 20-jährige Tochter, die im Juni 2012 ihr Abitur ablegte und ein Auslandsjahr absolvierte, wollte nun ein Studium aufnehmen und in die Wohnung einziehen . . .

Der BGH hatte sich kürzlich mit diesem Thema zu beschäftigen.

Vorliegend bestand ein unbefristetes Mietverhältnis seit April 2011, das der Kläger zum 31.05.2013 wegen Eigenbedarfs kündigte. Seine 20-jährige Tochter, die im Juni 2012 ihr Abitur ablegte und ein Auslandsjahr absolvierte, wollte nun ein Studium aufnehmen und in die Wohnung einziehen. Der Beklagte widersprach der Kündigung mit der Begründung, dass der Eigenbedarf bereits bei Mietvertragsabschluss vorhersehbar gewesen sei.

Erstinstanzlich drang der Kläger mit seiner Räumungsklage durch, zweitinstanzlich wurde die Klage vom zuständigen Landgericht mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung sei wegen Rechtsmissbrauch unwirksam. Dem vorliegenden Sachverhalt sei immanent, dass der etwaige Eigenbedarf vom Kläger hätte vorausgesehen werden müssen, so die Kammer.

Der BGH sah dies allerdings zu Recht ganz anders: Der Senat hat entschieden, dass eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung vorliegend nicht wegen Rechtsmissbrauch unwirksam ist. Er führte in seiner Entscheidung vom 04.02.2015 zum Az.: VIII ZR 154/14 aus, dass ein Rechtsmissbrauch einer Eigenbedarfskündigung nur dann anzunehmen ist, wenn bei Mietvertragsabschluss der Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet wird, obwohl der Vermieter bereits zu diesem Zeitpunkt entschlossen ist, oder es konkret erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Klärt der Vermieter in einem solchen Fall den potentiellen Mieter über die Aussicht einer möglichen begrenzten Miet-dauer nicht auf, könnte dies dazu führen, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist.

Vorliegend sei dies aber anders. Sicher wäre für den Vermieter denkbar gewesen, dass diese Konstellation eintritt, jedoch war er bei Mietvertragsschluss weder entschlossen, noch hatte er es erwogen, den Eigenbedarf alsbald geltend zu machen. Dies habe er bereits durch die Tatsache zum Ausdruck gebracht, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag angeboten hatte. Würde man von einem Vermieter verlangen eine sich über Jahre erstreckende Lebensplanung (heranwachsende Kinder, drohende Trennung, Erkrankung oder berufliche Veränderung) zu erstellen, würde seine verfassungsrechtlich garantierte Freiheit, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb seiner gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen, mißachtet. Für die Würdigung des Sachverhalts seien die Gesamtumstände zu würdigen. Der Mieter sei durch die Möglichkeit ausreichend geschützt, einen befristeten beiderseitigen Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung zu vereinbaren.

Solinger Tageblatt,13. 2. 2015