Bezahlt ist bezahlt - oder?

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die jährliche Abrechnung des Vermieters über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die vertraglich geschuldeten Betriebskosten ist, vor allem wenn sich eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters ergibt, ständiger Quell von Rechtsstreitigkeiten . . .

Die jährliche Abrechnung des Vermieters über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die vertraglich geschuldeten Betriebskosten ist, vor allem wenn sich eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters ergibt, ständiger Quell von Rechtsstreitigkeiten.

Was aber, wenn der Vermieter sich in der Betriebskostenabrechnung einmal zu seinen Lasten vertan hat, dem Mieter eine neue Abrechnung präsentiert und höhere Kosten verlangt?

Mit diesem Fall hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell beschäftigt und dabei eine vermieterfreundliche Entscheidung getroffen (BGH, Urteil vom 12. 1. 2011, Az.: VIII ZR 296/09). Der Vermieter erteilte seinem Mieter im Juli 2007 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006, die ein Guthaben zu Gunsten des Mieters auswies. Dieses Guthaben überwies der Vermieter seinem Mieter auch postwendend. Im Dezember 2007 stellte der Vermieter zu seinem Entsetzen fest, dass er übersehen hatte, in die Abrechnung die Kosten einer zweiten Heizöllieferung einzusetzen und erteilte seinem Mieter ein neue, korrigierte Abrechnung, die nun ein geringeres Guthaben auswies.

Der Mieter weigerte sich, diese zweite Abrechnung zu akzeptieren und verwies darauf, dass der Vermieter durch die Auszahlung des Guthabens die Richtigkeit der ersten Abrechnung anerkannt habe und mit seiner Nachforderung nun ausgeschlossen sei.

Die Abrechnung darf korrigiert werden

Dies sah der BGH in seiner Entscheidung allerdings nicht so. Korrigiert der Vermieter seine Abrechnung innerhalb der vorgeschriebenen Jahresfrist (§ 556 Abs. 3 BGB), so kann er einen sich ergebenden Mehrbetrag verlangen.

Die irrtümliche Auszahlung eines fehlerhaft berechneten Guthabens an den Mieter rechtfertige nicht die Annahme eines sog. negativen Schuldanerkenntnisses, wonach der Vermieter auf Nachforderungen verzichte.

Schließlich besage die zum Schutz des Mieters eingeführte Regelung des § 556 Abs. 3 BGB, das der Vermieter binnen Jahresfrist abrechnen müsse, widrigenfalls er den Anspruch auf Nachzahlung verliert. Daraus sei aber der Umkehrschluss zu ziehen, das der Vermieter innerhalb der Jahresfrist die Abrechnung durchaus korrigieren darf.