Revolution bei der Betriebskostenabrechnung?

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) sorgt wieder durch eine Entscheidung zum Mietrecht für Aufsehen. So hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 20. 2. 2008, VIII ZR 49/07) dem Leistungsprinzip bei der Betriebskostenabrechnung eine Absage erteilt . . .

Der Bundesgerichtshof (BGH) sorgt wieder durch eine Entscheidung zum Mietrecht für Aufsehen. So hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 20. 2. 2008, VIII ZR 49/07) dem Leistungsprinzip bei der Betriebskostenabrechnung eine Absage erteilt.

Das Leistungsprinzip besagt, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung nur die Kosten in Rechnung stellen darf, die für den Zeitraum angefallen sind, über den abgerechnet wird. Dies zwingt den Vermieter zu komplizierten Rechnungsabgrenzungen. So muss der Vermieter im Falle einer z. B. 2008 bezahlten Rechnung die Beträge herausrechnen, die anteilig auf den Verbrauch des Jahres 2007 entfallen.

In dem vom BGH entschiedenen Fall erhielt der Mieter vom Vermieter aber eine Betriebskostenabrechnung, in der die Gesamtkosten des Wasserverbrauchs anhand der bezahlten Abschlags- sowie Schlussrechnungen ohne Abgrenzungen ermittelt wurden. Der BGH hat dazu ausgesprochen, dass die Abrechnung korrekt war, da der Vermieter auch das sog. Abflussprinzip anwenden dürfe. Dies bedeutet, dass der Vermieter mangels anderweitiger Regelung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufnehmen darf. Dabei spielt die Frage, ob diese Zahlungen anteilig auch den Verbrauch früherer oder späterer Abrechnungszeiträume betreffen, keine Rolle.

Kein Anlass für vorschnellen Jubel

Diese Entscheidung ist meines Erachtens richtig.

Allerdings besteht kein Grund für vorschnellen Jubel auf Vermieterseite, da der BGH sich zu dem für die Praxis wichtigen Problem des Mieterwechsels nicht geäußert hat, da im ausgeurteilten Fall das Mietverhältnis weiterlief.

Der BGH hat aber anklingen lassen, dass der Vermieter im Falle des Mieterwechsels nach Treu und Glauben gehalten sein könnte, das Leistungsprinzip anzuwenden, um zu verhindern, dass der Mieter Kosten übernimmt, die seine Mietzeit nicht betreffen. Es bleibt also spannend!