Betriebskosten auf dem Prüfstand des BGH

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Immer häufiger streiten Mieter und Vermieter von Wohnraum um die richtige Umlage und Abrechnung der sogenannten Betriebskosten. Dies verwundert nicht, da sich die Kostenbelastung der Mieter aufgrund steigender Neben- und Energiekosten ständig erhöht . . .

Immer häufiger streiten Mieter und Vermieter von Wohnraum um die richtige Umlage und Abrechnung der sogenannten Betriebskosten. Dies verwundert nicht, da sich die Kostenbelastung der Mieter aufgrund steigender Neben- und Energiekosten ständig erhöht. Nicht zu Unrecht werden die Betriebskosten schon als „zweite Miete“ bezeichnet. Daher ist es für Mieter und Vermieter besonders wichtig zu wissen, welche Betriebskosten der Mieter tatsächlich zu zahlen hat und welche nicht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch zwei kürzlich veröffentlichte Grundsatzurteile seit langem streitige Fragen zur Betriebskostenumlage entschieden.

In der ersten Entscheidung geht es um die zwischen Mieter und Vermieter oftmals vereinbarte Umlage von Betriebskosten nach Personen. Der Vermieter legte u. a. die Kosten der Müllabfuhr nach der Anzahl der im amtlichen Einwohnermelderegister gemeldeten Personen auf den Mieter um. Dieser wehrte sich gegen die Umlage mit der Begründung, dass die tatsächliche Personenzahl im Hause aber anders gewesen sei.

Personenumlage nicht nach Melderegister

Der BGH gibt dem Mieter mit der Begründung Recht, dass das amtliche Melderegister keinen verlässlichen Aufschluss darüber gebe, wie viele Personen im Abrechnungszeitraum tatsächlich zu berücksichtigen seien. Der Vermieter muss sich daher darum bemühen, die tatsächliche Anzahl der im Hause wohnenden Personen zu ermitteln (BGH, Urteil vom 23. 1. 2008 - VIII ZR 82/07).

Die zweite Entscheidung des BGH betrifft die Frage, wer die durch den Auszug des Mieters anfallenden Kosten der sog. Zwischenablesung zu tragen hat.

Auch hier gab der BGH (Urteil vom 14. 11. 2007 - VIII ZR 19/07) dem Mieter Recht, der die Umlage beanstandet hatte. Der BGH ist der Auffassung, dass die Kosten der Zwischenablesung Verwaltungskosten des Vermieters darstellen. Verwaltungskosten stellen indes nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (BetrkV) keine auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten dar. Der BGH weist aber darauf hin, dass der Vermieter die Umlage dieser Kosten im Mietvertrag vereinbaren könne.