Der "verdeckte" Mangel

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bauen ist teuer. Daher wünscht jeder Bauherr, dass seine Bauvorhaben möglichst zügig und -vor allem- mangelfrei errichtet wird. Die Realität sieht allerdings oft anders aus. Regelmäßig beschäftigen sich die Gerichte mit Klagen wegen Baumängeln . . .

Bauen ist teuer. Daher wünscht jeder Bauherr, dass seine Bauvorhaben möglichst zügig und -vor allem- mangelfrei errichtet wird. Die Realität sieht allerdings oft anders aus. Regelmäßig beschäftigen sich die Gerichte mit Klagen wegen Baumängeln. Dabei ist zu beachten, dass für Baumängel regelmäßig eine recht kurze Verjährungsfrist von nur fünf Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Abnahme der Bauleistung, gilt.

Besonders ärgerlich ist es dann, wenn nach Ablauf der regulären Verjährungsfrist Baumängel zu Tage treten, die im Zeitpunkt der Abnahme für den Bauherrn nicht erkennbar waren. Regelmäßig wird dann die Frage gestellt, ob Ansprüche wegen eines solchen "verdeckter" Baumangels tatsächlich verjährt sind. Bedauerlicherweise trifft dies jedoch zu. Ist der Baumangel ist im Zeitpunkt der Abnahme für den Bauherrn erkennbar, dann muss dieser gerügt werden, um die Mängelrechte zu wahren. Ist der Baumangel nicht erkennbar, greift die Verjährungsfrist von fünf Jahren.

Das "Aus" schon nach 5 Jahren?

Dies gilt aber nicht in allen Fällen, wie der BGH in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 22.7.2010, Az.: VII ZR 77/08) jetzt noch einmal bekräftigt hat.

Liegt ein schwerwiegender Baumangel vor, so kann daraus geschlossen werden, dass der mit der Bauüberwachung betraute Unternehmer oder Architekt seine Pflichten gröblich verletzt hat. Musste der gravierende Baumangel bei gehöriger Bauüberwachung entdeckt werden, so trifft den Bauüberwachungspflichtigen der Vorwurf, entweder persönlich oder aber durch eine mangelhafte Organisation der Bauüberwachung seine Pflichten vorsätzlich verletzt zu haben.

Ist sich der Bauüberwachungspflichtige der Tatsache bewusst, dass er seine Überwachungspflicht verletzt, dann muss ihm auch klar sein, dass hierdurch ein gravierender Baumangel entstanden sein kann. Dieser Umstand muss bei der Abnahme dem Bauherrn offenbart werden. Unterbleibt dies, so beginnt eine dann dreijährige Verjährungsfrist für die Baumängelhaftung des Bauüberwachungspflichtigen wegen arglistigen Verschweigens erst ab dem Zeitpunkt der Kenntnis des Bauherrn vom Baumangel.