Aus Drei mach Eins

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentumsanlagen werden oft als sog. „Mehrhausanlagen“ errichtet. Dabei entspricht es dem Gerechtigkeitsempfinden der Wohnungseigentümer, dass in diesen Fällen u.a. getrennte Instandhaltungsrückstellungen gebildet werden, aus denen dann notwendige Sanierungsmaßnahmen separat finanziert werden . . .

Wohnungseigentumsanlagen werden oft als sog. „Mehrhausanlagen“ errichtet. Dabei entspricht es dem Gerechtigkeitsempfinden der Wohnungseigentümer, dass in diesen Fällen u.a. getrennte Instandhaltungsrückstellungen gebildet werden, aus denen dann notwendige Sanierungsmaßnahmen separat finanziert werden. Werden dabei die Regelungen der Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage außer Acht gelassen, führt dies, wie das Landgericht Düsseldorf in einer aktuellen Entscheidung aufgezeigt hat, zu später schmerzlichen Folgen (LG Düsseldorf, Urteil vom 16. 4. 2014, Az.: 25 S 141/13).

Die Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage beschließen, obwohl die Gemeinschaftsordnung dies nicht vorsieht, drei separate Rücklagen zu bilden, welche auch jahrelang unterschiedlich angespart werden. Schließlich beschließt man, diese aufzulösen und zu einer einheitlichen Rücklage zusammenzuführen. Der klagende Eigentümer sieht sich benachteiligt, da er zu „seiner“ Rücklage mehr angespart habe, als die anderen Eigentümer jeweils zu „ihrer“ Rücklage.

Gemeinschaftsordnung prüfen

Das Landgericht Düsseldorf urteilt, dass die Zusammenführung der Rücklagen zu Recht erfolgte. Denn nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Bildung separater Rücklagen im Sinne einer kostenmäßigen Trennung der Gebäudeteile vorschreibt, ist eine getrennte Rückstellungsbildung zulässig. Sieht die Gemeinschaftsordnung nur eine Rücklage vor, sind abweichende Beschlüsse der Vergangenheit nichtig und die Rücklagen sind wieder zusammenzuführen.

Das Argument des Klägers, dass dieser durch die Zusammenlegung finanziell benachteiligt werde, lässt das LG Düsseldorf dabei nicht gelten. Da die Rücklage Verbandsvermögen darstellt, gibt es einen eigenen finanziellen Anteil an der Rücklage nicht. Auch sei zu berücksichtigen, dass die seinerzeit gefassten Beschlüsse über die Festlegung der Höhe der Zahlungen zur Rücklage bestandskräftig geworden sind.

Wohnungseigentümern ist daher anzuraten, ihre Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob tatsächlich die Bildung separater Rücklagen vereinbart ist. Ist dies nicht der Fall sein, sollte bald zu richtigen Handhabung zurückgekehrt werden.