Neues zu baulichen Veränderungen

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bauliche Veränderungen sind häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen. Besondere Bedeutung hat dabei die Frage der von Beseitigungs- bzw. Unterlassungsansprüchen. Zu einigen für die Praxis wichtigen Fragen hat der BGH in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung Antworten gegeben (Urteil vom 14. 11. 2014 - V ZR 118/13).

Bauliche Veränderungen sind häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen. Besondere Bedeutung hat dabei die Frage der von Beseitigungs- bzw. Unterlassungsansprüchen. Zu einigen für die Praxis wichtigen Fragen hat der BGH in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung Antworten gegeben (Urteil vom 14. 11. 2014 - V ZR 118/13). Bei der Errichtung einer WEG-Anlage ließ der Beklagte durch den Bauträger u.a. einen Dachgeschossraum mit seiner Wohnung durch eine Wendeltreppe verbinden. Der Beklagte wurde nun auf Beseitigung sowie auf Unterlassung der Nutzung ihm nicht zustehender Räume in Anspruch genommen. Dabei verteidigte sich der Beklagte damit, dass nicht er, sondern der Bauträger die abweichende Bauausführung vorgenommen habe, weshalb von einer baulichen Veränderung nicht die Rede sein könne. Zusätzlich erhob er die Einrede der Verjährung. Derr BGH entscheidet zu Gunsten des Beklagten. Der BGH vertritt die Auffassung, dass es sich vorliegend nicht um eine bauliche Veränderung handelt. Die Verantwortung für die bauliche Maßnahme liege primär beim Bauträger. Ein gegen den beklagten Eigentümer gerichteter Beseitigungsanspruch scheide daher aus.

Keine bauliche Veränderung durch Sonderwünsche

Allerdings können die übrigen Wohnungseigentümer ungeachtet etwa verjährter Beseitigungsansprüche immer noch einen Anspruch auf Unterlassen der Nutzung geltend machen. Hierzu führt der BGH indes aus, dass Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden können, wenn der Schuldner aufgrund Zeitablaufs sowie des Verhaltens des Gegners davon ausgehen darf, dass er nicht mehr in Anspruch genommen wird (Verwirkung).

Vielfach ist zu beobachten, dass bauliche Veränderungen langjährig geduldet werden, solange keine Zwistigkeiten auftreten. Kommt es später zum Streit, wird versucht, den betreffenden Wohnungseigentümer durch die Geltendmachung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen zu disziplinieren, was der BGH nun für Fälle der Verwirkung unterbunden hat.

Solinger Tageblatt, 15. Mai 2015

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