Der billige Jakob

Die Verwaltung von Wohnungseigentum ist eine komplexe Aufgabe. Nicht nur profunde Rechtskenntnisse, kaufmännische und buchhalterische Fähigkeiten sind gefragt, sondern auch Verständnis für technische Zusammenhänge.

Besonders hervorzuheben ist aber die Tatsache, dass der WEG-Verwalter als Treuhänder fremdes Vermögen in nicht unerheblichem Umfang betreut.

Dabei ist es eine seit Jahren von den Interessenverbänden der Immobilienwirtschaft beklagte Tatsache, dass das Berufsbild des Immobilienverwalters gesetzlich nicht geregelt ist. Jedermann kann als „Verwalter“ am Markt auftreten; es ist noch nicht einmal eine abgeschlossene Schulausbildung erforderlich. Kein Wunder, dass die Branche manchmal als „schillernd“ bezeichnet wird, vor allem dann, wenn man aus der Presse von Fällen erfährt, bei denen Wohnungseigentümergemeinschaften unseriösen „Verwaltern“ aufgesessen sind.

Wie aber kann man als Wohnungseigentümer den „richtigen“ Verwalter aus einer Vielzahl von Marktbewerbern herausfinden?

Welcher Verwalter ist der „Richtige“?

Jedenfalls ist der billigste der Bewerber nicht unbedingt ein Garant für professionelle Verwaltungsarbeit.

So hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 1. 4. 2011, Az.: V ZR 96/10) ausgesprochen, dass den Eigentümern bei der Auswahl ihres Verwalters ein weites Entscheidungsermessen zukommt. Ein Wohnungseigentümer hatte gegen den Beschluss seiner Miteigentümer geklagt, weil er das gewählte Verwaltungsunternehmen im Vergleich mit anderen Mitbewerbern für zu teuer hielt.

Der Bundesgerichtshof erteilte dem „billigen Jakob“ eine Abfuhr. Nicht das günstigste zur Wahl stehende Verwaltungsunternehmen müsse bestellt werden, sondern dasjenige, welches die Wohnungseigentümer durch Seriosität und Fachkompetenz überzeuge. Es komme bei der Verwaltung von Wohnungseigentum darauf an, das der Verwalter Integrität und Professionalität besitze, der Preis sei dann nicht das entscheidende Kriterium.

Nach einer jüngst veröffentlichten Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe (LG Karlsruhe, Urteil vom 28. 6. 2011, Az.: 11 S 7/10) ist für die Eignung eines Verwaltungsunternehmens auch von Bedeutung, ob eine freiwillige Mitgliedschaft in einem Berufsverband oder das Bestehen einer angemessenen Berufshaftpflichtversicherung nachgewiesen werden kann.