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Wem gehört was im Wohnungseigentum?
Wenn ein Wohnungseigentümer die Frage stellt, was denn zu seinem Sondereigentum oder zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre, dann stellt er die Frage, ob er alleine oder die Gemeinschaft Geld ausgeben muss. Denn was zum jeweiligen Sondereigentum gehört, muss der betreffende Wohnungseigentümer auf eigene Kosten instand halten und instand setzen (§ 14 Nr. 1 WEG). Das gemeinschaftliche Eigentum hingegen ist von allen Wohnungseigentümern auf Gemeinschaftskosten instand zu halten und instand zu setzen (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG).
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt diese Frage mit kaum zu unterbietender Kürze. Hiernach bilden das Grundstück und das Gebäude sowie die Anlagen und Einrichtungen, die allen Eigentümern dienen, das Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). Nur an einem abgeschlossenen Raum (der „Eigentumswohnung“) kann Sondereigentum bestehen (§ 3 WEG).
Bekanntlich liegt aber in der Kürze auch die sprichwörtliche Würze. So ist in der Praxis oftmals schwer einzuschätzen, welche Anlagen und Einrichtungen nun allen Eigentümern dienen. Paradebeispiel ist die Zentralheizungsanlage. Diese besteht nämlich nicht nur aus dem Heizkessel, sondern auch aus den Leitungen und Heizkörpern, die sich in den einzelnen Wohnungen befinden. Wer ist in der Wohnungseigentümergemeinschaft nun für was konkret zuständig?
Heizkörper können
Sondereigentum sein!
Der BGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 8. 7. 2011, Az.: V ZR 176/10) mit dieser Frage beschäftigen müssen.
Dabei hat der BGH klargestellt, dass der Heizkessel nebst allen Hauptleitungen im Gemeinschaftseigentum steht. Allerdings sei eine Regelung in der Teilungserklärung wirksam, wonach die im Bereich der jeweiligen Wohnung befindlichen Leitungen sowie die Heizkörper im Sondereigentum stehen, demnach in den alleinigen Verantwortungsbereich des einzelnen Wohnungseigentümers fallen können.
Die Entscheidung des BGH hat große Praxisrelevanz , da sich derartige Vereinbarungen regelmäßig in den Teilungserklärungen finden. Abgesehen davon, dass moderne Heizungsanlagen kaum in verschiedene „Verantwortungsbereiche“ zu trennen sind, blieb die Frage, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft nun die komplette Heizungsanlage modernisieren kann, unbeantwortet.
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