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Ist eine Garage Wohnraum?
Wer eine Wohnung anmietet, möchte regelmäßig auch, wenn möglich, für seinen PKW eine Garage oder einen Stellplatz hinzumieten. In diesen Fällen stellt sich dann oftmals später die Frage, ob Garage bzw. Stellplatz separat, d.h. unabhängig vom Mietvertrag über die Wohnung gekündigt werden können.
Entscheidend für die Beurteilung dieser Frage ist der Umstand, ob der Mietvertrag über die Wohnung sowie der Mietvertrag über die Garage als ein einheitliches Mietverhältnis angesehen werden kann oder ob die beiden Mietverträge als unabhängig voneinander abgeschlossen zu betrachten sind. Dies deshalb, weil im Falle des Vorliegens eines einheitlichen Mietverhältnisses eine sog. Teilkündigung, also die Kündigung des Mietvertrags über die Garage bei Fortbestehen des Mietverhältnisses über die Wohnung (oder umgekehrt) nicht zulässig ist.
Unproblematisch sind dabei die Fälle, in denen bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags über die Wohnung die Garage mit vermietet wird, insbesondere dann, wenn für die Garage oder den Stellplatz kein separater Mietvertrag ausgefertigt wird. Hier liegt nach einhelliger Meinung ein einheitliches Mietverhältnis vor, welches nicht separat gekündigt werden kann.
Probleme bereiten allerdings die Fälle, in denen einige Zeit nach Anmietung der Wohnung später ein Stellplatz oder eine Garage hinzugemietet wird und hierüber ein separater Mietvertrag aufgesetzt wird. Hier stand die herrschende Rechtsprechung auf dem Standpunkt, dass bei Hinzumietung einer Garage oder eines Stellplatzes zu einem bestehenden Wohnraummietverhältnis regelmäßig ein einheitlicher Mietvertrag begründet wurde, weshalb eine Teilkündigung nicht möglich sein sollte.
Garage fällt nicht
unter den Mietvertrag
Der BGH hat diese Rechtsprechung indes mit einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 12. 10. 2011, Az.: VIII ZR 251/10) geändert.
Bei der späteren Hinzumietung einer Garage oder eines Stellplatzes bei einem bestehenden Wohnraummietverhältnis kann, so der BGH, mangels hinzutretender ausdrücklicher Erklärungen der Vertragsparteien nicht davon ausgegangen werden, dass eine Einheitlichkeit der Mietverträge gewollt war. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass nicht auf den bestehenden Wohnraummietvertrag hingewiesen wurde und eine besondere Kündigungsfrist für die Garage vereinbart wurde.
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