|
| |
Betriebskostenerhöhung hat Grenzen
Grundsätzlich sieht § 560 Abs. 4 BGB vor, dass, für den Fall, dass Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, diese auf eine angemessene Höhe angepasst werden können.
Diese Regelung hat eine Vermieterin einer Wohnung in Berlin wohl etwas zu sehr zu ihren Gunsten ausgelegt.
Nach der Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2008 ergab sich zu Lasten der Mieter eine Nachforderung. Mit der Nebenkostenabrechnung verlangte sie gleichzeitig eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Die Höhe der zukünftig monatlich zu zahlenden Vorauszahlungen ermittelte sie zum einen, indem sie das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung geteilt durch 12 Monate nahm. Zum anderen setzte sie einen 10%-tigen Sicherheitszuschlag der bisher ermittelten Kosten an.
Die Mieter haben sich gegen den 10%-tigen Sicherheitszuschlag mit einer negativen Feststellungsklage zur Wehr gesetzt. Diese hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Aufgrund der von der Vermieterin eingelegten Revision hatte sich der VIII. Zivilsenat des BGH mit diesem Fall zu beschäftigen. In seiner Entscheidung vom 28. 9. 2011 Az.: VIII ZR 294/10 führte der Senat aus, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nur dann im Sinne des § 560 Abs. 4 BGB angemessen ist, wenn sie auf Grundlage der voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr ermittelt worden ist. Basis ist insoweit die zuletzt erteilte Betriebskostenabrechnung. Allerdings, so der Senat, können für die Anpassung auch zu erwartende Entwicklungen der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Hierfür werden allerdings konkrete Anhaltspunkte verlangt.
Ohne konkrete Anhaltspunkte für Kostensteigerungen bei einzelnen Betriebskostenpositionen ist ein abstrakter Sicherheitszuschlag somit nicht gerechtfertigt.
|
